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基于因子分析的房地產(chǎn)上市公司綜合能力評價
摘 要：選取2007年我國滬深兩市的 44 家房地產(chǎn)類A股上市公司為研究樣本，采用14個指標，利用統(tǒng)計軟件SPSS15.0，采用因子分析法對房地產(chǎn)類上市公司綜合能力進行評價。評價結(jié)果表明，不同樣本的得分是有差異的，以平均水平為分界點，綜合能力好與差的公司各占半壁江山，并且在地區(qū)間沒有顯著差異。?關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；上市公司；因子分析；綜合能力?
0 前言?
近幾年，隨著我國居民住房制度改革進一步向縱深推入，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成為我國經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力量和我國國民經(jīng)濟新的增長點。?
本文選取了2007年我國滬深上市的44 家房地產(chǎn)類上市公司有關(guān)數(shù)據(jù)，采用14個指標，利用統(tǒng)計軟件SPSS15.0， 采用根據(jù)各指標實際觀察值所提供的信息量大小來確定各指標權(quán)重的客觀賦權(quán)法——因子分析法來進行實證研究, 對房地產(chǎn)上市公司的綜合能力進行評價。
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1 研究樣本的確定?
本文將中國證監(jiān)會《上市公司行業(yè)分類指引》中的房地產(chǎn)上市公司作為樣本基礎。以2007年我國房地產(chǎn)上市公司為研究樣本，剔除B股上市公司、ST公司以及在評價指標上存在異常值的公司，最后選取了44家房地產(chǎn)上市公司為研究對象,對房地產(chǎn)上市公司的綜合進行評價和分析。由于篇幅所限，此處不詳細說明。?
2 評價指標的確定與數(shù)據(jù)來源
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2.1 評價指標的確定?
參與綜合評價指標選擇直接影響評價結(jié)果。本文本著綜合性、系統(tǒng)性、全面性、科學性、目的性、關(guān)聯(lián)性的原則,在指標可獲得性的基礎上，從短期償債能力、長期償債能力、股東獲利能力、經(jīng)營能力、成長能力、盈利能力、發(fā)展能力等七方面建立房地產(chǎn)上市公司綜合能力評價指標。并通過以下步驟對指標進行了篩選：首先，剔除了缺失值比較多的指標；其次，運用選擇典型指標方法和主分量分析的方法進行篩選。最終選取了14個指標，分別為：流動比率（X1）、速動比率（X2）、資產(chǎn)負債率（X3）、凈資產(chǎn)比率（X4）、存貨周轉(zhuǎn)率（X5）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6）、凈利潤率（X7）、總資產(chǎn)報酬率（X8）、凈資產(chǎn)收益率（X9）、每股收益（X10）、每股凈資產(chǎn)（X11）、主營收入增長率（X12）、凈利潤增長率（X13）、總資產(chǎn)增長率（X14）。?
2.2 數(shù)據(jù)來源?
本文所涉及的房地產(chǎn)上市公司數(shù)據(jù)均來自于金融界網(wǎng)站和巨潮資訊網(wǎng)。?
3 因子分析?
3.1 原始數(shù)據(jù)的預處理?
上市公司綜合評價數(shù)據(jù)在收集到后是不能直接進行綜合評價的, 必須對數(shù)據(jù)進行處理, 剔除異常值, 變適度指標和逆指標為正指標, 同時消除極端值和量綱的影響, 才能使綜合評價結(jié)果趨于合理。根據(jù)以上選取的14個指標, 利用標準差標準化方法對數(shù)據(jù)進行處理。?
3.2 因子提取?
根據(jù)主成分分析法, 先將原指標標準化并計算標準化后指標間的相關(guān)矩陣, 其次計算該矩陣特征根和特征相量。并由大到小排列, 分別計算其對應主成分。前六個因子的特征值均符合大于1的標準。根據(jù)因子的累計方差貢獻率方法, 運行包含18個變量的基本模型, 可得到5個因子, 這5個因子使累計解釋的方差比例為78.102 %,即前5個公共因子可以反映原指標78.102%的信息量。見表1。?
3.3 因子的經(jīng)濟意義解釋?
經(jīng)過因子分析得到的公因子F?1 , F?2 , F?3 , F?4 , F?5是對原變量的綜合。本文采用最常用的方差極大法進行因子旋轉(zhuǎn), 它使得每個因子上具有最高載荷的變量數(shù)目最小, 可以簡化對因子的解釋。從旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣中可以看到：?
（1）公因子F?1在存貨周轉(zhuǎn)率（X3）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6）、主營收入增長率（X12）、凈利潤增長率（X13）上有較高的載荷，這些變量反映了企業(yè)的盈利能力和成長能力，因此將其命名為盈利成長因子。（2）公因子F?2在資產(chǎn)負債率（X3）和凈資產(chǎn)比率（X4）上有較高的載荷，這兩個變量反映了企業(yè)的長期償債能力，因此將其命名為長期償債因子。（3）公因子F?3在凈利潤率（X7）、總資產(chǎn)報酬率（X8）和凈資產(chǎn)收益率（X9）上有較高的載荷，這三個指標反映的是企業(yè)的盈利能力，因此將其命名為盈利因子。（4）公因子F?4在每股收益（X10）、每股凈資產(chǎn)（X11）和總資產(chǎn)增長率（X14）上有較高的載荷，這三個指標反映了企業(yè)的股東獲利能力和發(fā)展能力，因此將其命名為股東獲利發(fā)展因子。（5）公因子F?5在流動比率（X1）和速動比率（X2）上有較高的載荷，這兩個指標反映了企業(yè)的短期償債能力，因此將其命名為短期償債因子。? 3.4 因子得分?
因子變量確定后, 因子得分是原樣本數(shù)據(jù)在不同因子上的具體數(shù)據(jù)值, 它和原變量的得分相對應。根據(jù)計算可求出因子得分函數(shù)的系數(shù), 從而可以寫出因子得分函數(shù)。然后，再以方差貢獻率為權(quán)重對各個因子得分進行求和，得到總的因子得分。由于篇幅有限，本文僅列出綜合得分，而各個因子得分沒有列出。見表2。?
4 基于因子分析的實證結(jié)果分析?
通過對五個公共因子的合理解釋, 并結(jié)合上市公司在各個公共因子上的單項得分和綜合得分, 就可以對44家房地產(chǎn)類上市公司綜合能力進行評價。?
（1）對綜合得分進行分析。?
從綜合得分上面，我們可以看到不同公司的排名情況。排在前三位的依次是鼎立股份、海鳥發(fā)展、名流置業(yè)，而我們通常所認為的房地產(chǎn)龍頭萬科卻排在了第15位。這是由本文所選擇的分析指標決定的，不同的分析指標勢必會得出不同的分析結(jié)果。從結(jié)果可以看到，萬科在各個因子的排名上都不是十分靠前，而前三名的公司在第一、二各因子上的得分幾乎都是排名前幾位的，而前兩個因子得分的權(quán)數(shù)又比較大，所以才導致了這樣的結(jié)果。?
由于本文在進行因子分析時對數(shù)據(jù)進行了標準化處理, 各主因子得分與綜合得分的均值均為零, 因此我們以0為參考基準, 認為綜合得分大于0的公司的綜合能力相對強一些, 并且數(shù)值越大, 實力越強； 綜合得分小于0的相對差一些, 數(shù)值的絕對值越大, 實力越弱。依此可對樣本公司的綜合能力有一個基本的判斷。從得分來看，有21家公司的綜合得分為正值，23家公司的綜合得分為負值，也就是說，綜合能力好的公司與差的公司差不多是各占半壁江山。?
（2）單項因子得分分析。?
從44家房地產(chǎn)類上市公司綜合能力單項因子得分及排序表中可以看出, 不同的公司在盈利發(fā)展能力、長期償債能力、營運和現(xiàn)金流量能力、短期償債能力、風險能力方面各不相同, 決策者可以從不同的側(cè)重點做出不同決策。?
結(jié)合綜合得分也可以發(fā)現(xiàn)，并不是綜合能力強在各個單項能力上就強，反之則反；也就是說，并不是一好百好，一差百差。每個公司都有各自的優(yōu)點和不足，沒有十全十美的。?
（3）地區(qū)差異分析。?
由于參與分析的44家房地產(chǎn)上市公司來自各個地區(qū)，結(jié)合各個公司的綜合能力得分情況，可以分析其地區(qū)差異。為了檢驗各地區(qū)房地產(chǎn)上市公司綜合能力之間的差異是否具有顯著性，本文采用Kruskal－Wa11is H方法對其進行檢驗，卡方檢驗值為10.612，P值為0.643，說明各地區(qū)房地產(chǎn)上市公司綜合能力之間沒有顯著差異。?
參考文獻?
［1］?邱東.多指標綜合評價方法的系統(tǒng)分析［M］.北京:中國統(tǒng)計出版社，1991.?
［2］?何曉群.現(xiàn)代統(tǒng)計分析方法與應用［M］.北京:中國人民大學出版社，1998.?
［3］?張紅兵，賈來喜，李潞.SPSS寶典［M］.北京:電子工業(yè)出版社，2007.?
［4］?朱順泉.房地產(chǎn)業(yè)上市公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)挖掘分析研究［J］.數(shù)理統(tǒng)計與管理，2006.
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