簡談房地產(chǎn)開發(fā)工程質量管理
【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)的工程質量管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程品牌質量是一個樓盤能否獲得成功的先決條件。本文對房地產(chǎn)開發(fā)的工程質量措施進行了一些探討。
【關鍵詞】房地產(chǎn);質量管理;工程管理
工程質量管理是房地產(chǎn)項目管理的重要任務之一，它貫穿于建設項目的整個建設過程中，直接關系著項目建設的成敗。
1.房地產(chǎn)工程質量管理體系內涵
房地產(chǎn)開發(fā)質量管理體系是指把與質量有關的組織機構、過程和資源有機整合起來，強調質量管理的系統(tǒng)性和協(xié)調性。房地產(chǎn)開發(fā)質量管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程。
質量管理制約分布于開發(fā)項目的生命周期：前期可行性研究——產(chǎn)品策劃——設計——實施——交付等五大階段。
對于房地產(chǎn)開發(fā)質量管理的內涵從安全性、可靠性延伸到適用性階段，將客戶需求作為出發(fā)點和歸宿，以提高市場競爭力，適用性也應納入質量管理范疇。
房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理不是追求最高的質量和最完美的工程，而是追求符合既定目標的，符合合同要求的工程。工期質量是按照工程的使用功能的要求設計的，是經(jīng)過工期、費用優(yōu)化后確定的，符合工程整體效益目標。
房地產(chǎn)開發(fā)質量管理周期，而不是僅僅把精力放在施工階段。當開發(fā)項目進行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，很難保證工程項目的整體投資效益。
2.房地產(chǎn)開發(fā)質量管理體系
針對房地產(chǎn)開發(fā)工程管理，本文提出“三段式”質量管理體系，即“決策階段質量管控體系”、“施工階段質量管理體系”和“后期質量管理體系”。
2.1決策階段的質量管理
主要是指項目倡議書、可行性研究報告、項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。該階段的質量管理直接決定著開發(fā)項目的成敗。
設計質量主要包括方案設計質量、規(guī)劃設計質量和施工圖設計質量。特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計，導致經(jīng)濟性差;不足設計，存在隱患或功能降低。
該階段質量制約措施可采取：
(1)編制設計質量任務書，以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進行編寫。
(2)編寫專業(yè)設計任務書，明確建設方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設計質量的職責，明確各階段設計的細度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設計要求;
(3)建立設計經(jīng)理質量責任制。開發(fā)商設計主管人員在項目經(jīng)理的領導下，對設計過程進行管理，監(jiān)督檢查建設方各專業(yè)工程師對專業(yè)設計中執(zhí)行公司的質量體系文件情況，確保設計產(chǎn)品和服務滿足合同規(guī)定的質量要求;
(4)產(chǎn)品標準化。尤其是標桿房地產(chǎn)企業(yè)，都是以大規(guī)模多層住宅開發(fā)為主，產(chǎn)品定位是做城市的主流產(chǎn)品，特點是量大和跨地域發(fā)展。分區(qū)域建立《住宅使用標準》和《住宅性能標準》，這是保證產(chǎn)品品質的前提。即用標準化手段來解決規(guī)模化生產(chǎn)和跨地域開發(fā)的理由，第二步是標準化設計，住宅標準完成住宅產(chǎn)品體系的標準化設計，同時形成標準化部品體系;
以越秀地產(chǎn)為例，編制了華南區(qū)域的各類標準化施工圖紙，并同時明確材料的選型，根據(jù)不同的策劃定位選擇不同檔次的材料。
2.2 施工階段的質量制約
2.2.1 施工前準備階段質量管理
(1) 明確質量制約目標(編制質量制約任務書)
房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量目標確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關，同時與項目的進度制約、成本制約處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質量目標必須適合項目本身的特點。
(2)制定項目建設實施的質量管理計劃
在確定了項目建設質量目標后，制定出實現(xiàn)質量目標的措施和策略，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術(質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準)編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經(jīng)理對項目質量管理負責，項目質量經(jīng)理具體對項目質量負責，項目團隊各專業(yè)工程師對項目質量的規(guī)范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。
(3)質量保證。質量保證就是實施質量計劃，主要包括承包商和供應商。
①入庫管理。建立承包商和供應商戰(zhàn)略合作庫，使開發(fā)項目的品質得到統(tǒng)一的保證，通過相應的反饋制度分析總結。同時，對履約情況、服務等做出全方位的評價，并做到分級制度。
此外，應通過考察、評審，補充新的材料供應商，使工程庫充滿活力和競爭。
②明確技術規(guī)程。明確的技術規(guī)程不但使將來工地的到貨進場驗收有依據(jù)，更主要的是對供應商的供貨品質有強有力的制約。
2.2.2開發(fā)項目建設的施工過程質量制約
(1)前期質量管理。應結合項目部本身的實際情況，針對影響工程質量的主要因素進行預制約。進崗審查、方案審核、環(huán)境因素，以及質量管控分解，落實工程現(xiàn)場技術負責人技術管理工作責任制，正確劃分各級技術管理工作的權限，使每位工程技術人員各有專職。
(2)中期質量制約
①全因素質量制約。主要包括工藝和材料兩大方面(如圖2)。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)商采取強管控的方式，對施工質量進行把控。對材料的進場使用(采取工程確板，涉及到質量的材料均進行施工、設計和開發(fā)商進行“確板”)，以及工藝制約(自身建立企業(yè)工法，發(fā)布工藝指引)。
圖2 全要素質量制約
②工藝樣板引路。在施工過程當中，對于客戶重點關注的質量缺陷所涉及的工藝節(jié)點和施工工藝的做法，包括防滲漏、門窗安裝、墻體砌筑、內墻抹灰、外墻保溫做法、水電安裝等重點部位，在每一道工序前，應對該工序進行相應的方案論證，根據(jù)確定的方案實施的現(xiàn)場實體，作為指導同類工序大面積施工的標準， 進行樣板驗收和封樣。工藝樣板是工程質量管理的重要保證。
③設置質量制約點。對技術要求高，施工難度大的某個工序或環(huán)節(jié)，設置技術和管控重點，重點制約操作人員、材料、設備、施工工藝等;針對質量通病或容易產(chǎn)生不合格產(chǎn)品的工序，提前制定有效的措施，重點制約;對于新工藝、新材料、新技術也需要特別引起重視。
2.3交付后期的質量管理
產(chǎn)品建設完成以后，真正的管理才開設，一是要做好售后服務。按照建設和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門的機構，配備專人管理，并采取切實可行的管理策略。二是要做好征求意見和調查研究工作。要深入調查研究開發(fā)的產(chǎn)品尚需改善的方面，以便及時調整開發(fā)策略，并對調查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到有關部門，以便更好的改善工作效率、切實提供產(chǎn)品質量。
3.結束語
作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應始終以質量制約為中心，把工程質量作為工程項目建設管理的重點，自覺接受質量監(jiān)督機構的監(jiān)督和檢查，協(xié)調設計、監(jiān)理和施工單位的關系，通過制約項目規(guī)劃、設計質量、招標投標質量制約、施工階段的質量制約、竣工階段質量制約、缺陷責任期質量制約、信息反饋期質量制約等各個環(huán)節(jié)，達到制約項目工程質量的目的。
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