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虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪之買(mǎi)賣(mài)？
8月31日上午，五洲賓館。在由本報(bào)召集的“深圳商業(yè)地產(chǎn)投資論壇”上，來(lái)自深圳商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展商和代理機(jī)構(gòu)的代表，就目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來(lái)進(jìn)行了探討。
每一位與會(huì)者，都能感受出會(huì)場(chǎng)中彌漫著“務(wù)實(shí)”的味道。嘉賓各抒己見(jiàn)，在某些話題上甚至針?shù)h相對(duì)。無(wú)疑，嘉賓們的發(fā)言，對(duì)深圳的商業(yè)地產(chǎn)是具有建設(shè)性的。
本期黃金樓市01-02版，摘編了“深圳商業(yè)地產(chǎn)投資論壇”上與會(huì)地產(chǎn)人士的部分精彩言論，以期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資者提供一些參考。
觀點(diǎn)交鋒
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪能否進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)？
正方
虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪意在圈錢(qián)
張平 深圳世方物業(yè)咨詢有限公司總經(jīng)理
虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪沒(méi)有將產(chǎn)權(quán)明晰，沒(méi)有獨(dú)立鋪位，容易造成業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的鋪位與經(jīng)營(yíng)的鋪位不一致，有的業(yè)主甚至根本找不到自己的鋪位在哪里。
開(kāi)發(fā)商往往承諾十年包租，在十年內(nèi)發(fā)展商負(fù)責(zé)招商，業(yè)主只要按照回報(bào)率收取租金即可，然而這個(gè)環(huán)節(jié)最易出現(xiàn)問(wèn)題。如果進(jìn)駐的賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不佳，中途退出，業(yè)主收益從何而來(lái)，開(kāi)發(fā)商的高回報(bào)率承諾如何兌現(xiàn)？開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)從何而來(lái)？即使在包租期滿后，小業(yè)主們又將如何面對(duì)新的招商工作？如果幾百甚至上千業(yè)主來(lái)進(jìn)行招商，根本無(wú)法想象。
建設(shè)部已經(jīng)明確規(guī)定商鋪的單間鋪位面積不得低于6平方米，而且要有獨(dú)立的門(mén)牌號(hào)碼。重慶、合肥等一些城市已經(jīng)在對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪的長(zhǎng)期包租進(jìn)行查處。而深圳目前的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪仍舊大行其道，不少開(kāi)發(fā)商都在玩文字游戲，宣傳中不出現(xiàn)長(zhǎng)期包租等字眼，實(shí)際操作并無(wú)改變。
世方在目前代理的項(xiàng)目中，已經(jīng)在想辦法幫業(yè)主回避上述問(wèn)題，蔚藍(lán)海岸1—3層全部為商業(yè)面積，底層為獨(dú)立鋪面，2、3層為虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，發(fā)展商預(yù)期目標(biāo)是將3層全部賣(mài)掉拿到1億元的資金。經(jīng)過(guò)協(xié)商后，決定2、3層只租不賣(mài)，并成功引進(jìn)人人樂(lè)商場(chǎng)，結(jié)果此舉為底層獨(dú)立鋪面的銷售帶來(lái)利好，僅底層鋪面的銷售金額就達(dá)8000萬(wàn)元，這樣一來(lái)，上述的糾紛便不會(huì)出現(xiàn)。
反方
只要操作得當(dāng)就可買(mǎi)賣(mài)
席文官 深圳市合和地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪雖然問(wèn)題眾多，但在大多數(shù)發(fā)展商還沒(méi)有找到很好融資渠道的今天，立即取締顯然不太現(xiàn)實(shí)。只要方法得當(dāng)，可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)還是可以進(jìn)行的。
首先應(yīng)該是招商在先，買(mǎi)賣(mài)在后。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把招商工作進(jìn)行完畢之后，再行買(mǎi)賣(mài)，這樣可以避免將來(lái)無(wú)法招商的情況出現(xiàn)。
其次，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該還投資回報(bào)率以真實(shí)面目。開(kāi)發(fā)商為了便于銷售作出8%甚至更高的投資回報(bào)率往往不切實(shí)際，這樣除了起到推動(dòng)銷售作用外，還抬高了投資者的期望值。剩下的便是給自己背了一個(gè)沉重的包袱。一旦出現(xiàn)效益不佳或者中途退出，回報(bào)率便無(wú)法兌現(xiàn)，糾紛由此產(chǎn)生。按照深圳目前的情況，發(fā)展商承諾的回報(bào)率在5%左右即可。
當(dāng)出現(xiàn)合同期滿或者中途終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)由第三方出面統(tǒng)一協(xié)調(diào)，經(jīng)營(yíng)權(quán)暫時(shí)由第三方統(tǒng)一收管，再進(jìn)行招商，這樣便可以避免混亂局面的出現(xiàn)。
其實(shí)，虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪的主要根源就在于融資渠道，不從根子上解決發(fā)展商的融資問(wèn)題，虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪還是難以從根本上消除。如果什么時(shí)候中國(guó)房地產(chǎn)像美國(guó)一樣，有大量的投資基金出現(xiàn)，那虛擬產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)也將退出歷史舞臺(tái)。
SHOPPINGMALL應(yīng)該建在哪里？
正方
MALL應(yīng)遠(yuǎn)離中心區(qū)
秦力明 鑫業(yè)投資有限公司總經(jīng)理