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房屋轉(zhuǎn)租如何繳稅？
問：出租房屋后，承租人(企業(yè))將房子轉(zhuǎn)租出去，此時房屋所有人(企業(yè))出租人是否需要繳納何種稅?承租人也就是轉(zhuǎn)租人是否需要繳稅?如果轉(zhuǎn)租人繳納稅款，其與出租人繳納的稅款有何不同?
答：產(chǎn)權(quán)所有人作為出租人應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、所得稅。轉(zhuǎn)租人再出租房產(chǎn)時，原出租人并未取得所得，不用就轉(zhuǎn)租人再出租取得的收入納稅，轉(zhuǎn)租人涉及的稅費如下：
1、營業(yè)稅及附加
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》(國稅發(fā)〔1995〕76號)第五條關(guān)于轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)征稅問題規(guī)定，單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。
因此，轉(zhuǎn)租應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”計繳營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，轉(zhuǎn)租人取得的轉(zhuǎn)租收入應(yīng)按收入全額計算繳納營業(yè)稅。
按《城建稅暫行條例》及《征收教育費附加的暫行規(guī)定》等規(guī)定，按繳納的營業(yè)稅計算繳納城建稅和教育費附加。
2、印花稅
簽訂的房屋租賃合同，根據(jù)《印花稅暫行條例》第二條第一款規(guī)定，財產(chǎn)租賃合同為應(yīng)納稅憑證。根據(jù)《印花稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅。”企業(yè)簽訂的房屋租賃合同應(yīng)繳納印花稅。按印花稅稅目稅率表的規(guī)定，該合同的稅率為千分之一。
3、企業(yè)所得稅
《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的規(guī)定，租金收入是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。
因此，企業(yè)取得的轉(zhuǎn)租收入屬于租金收入。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條第六款的規(guī)定，租金收入屬于企業(yè)的收入總額，該收入不屬于《企業(yè)所得稅法》第七條規(guī)定的不征稅收入，也不屬于《企業(yè)所得稅法》第二十六條規(guī)定的免稅收入，該轉(zhuǎn)租收入應(yīng)計算繳納企業(yè)所得稅。
根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。”企業(yè)支付的房東的租賃費、相關(guān)稅金等可按規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。
4、房產(chǎn)稅
根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納，產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。
轉(zhuǎn)租人不是房產(chǎn)的所有權(quán)人，理論上不用繳納房產(chǎn)稅，但各地有不同的規(guī)定。以下地方文件供參考：
《上海市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的租金收入停止征收房產(chǎn)稅的通知》(滬地稅地〔1996〕42號)規(guī)定，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)類稅，不同于流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人。現(xiàn)對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅，是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題，經(jīng)請示國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司后，現(xiàn)我局決定，本市關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的規(guī)定停止執(zhí)行。
《關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)政策的通知》(吉地稅發(fā)〔2006〕42號)第二條關(guān)于轉(zhuǎn)租的房屋計算繳納房產(chǎn)稅問題中規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租的房屋，按轉(zhuǎn)租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產(chǎn)稅。
5、土地使用稅
《國家稅務(wù)局關(guān)于簽發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》(〔1988〕國稅地字第15號)第四條關(guān)于納稅人的確定中規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅;土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。
根據(jù)上述規(guī)定，若房東不在土地所在地，房東未繳納土地使用稅的，企業(yè)應(yīng)按上述規(guī)定繳納房產(chǎn)的土地使用稅。
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