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外國人投資美國房地產(chǎn)怎么報稅
人在社會， 有兩樣?xùn)|西，你一生是逃不脫的: 一個是死亡，另一個是納稅。在美國，報稅是檢驗(yàn)一個社會成員責(zé)任操守和誠信良知的試金石。那么做為不是美國人的外國人在美國投資房產(chǎn)后如何報稅呢?下面是小編搜集整理的相關(guān)內(nèi)容，一起來看看吧。
當(dāng)非美國居民出售其在美國的房產(chǎn)時，美國稅務(wù)局要確定他們是否支付了資本收益稅。因此，美國國稅局將按照房產(chǎn)總購買價的10%扣稅。當(dāng)業(yè)主向美國稅務(wù)當(dāng)局申報資本收益稅時，任何退稅(若有)都將退還至申報人。如果外國買家選擇1031延稅交換，則可以避免此操作。
何謂外國人?
持綠卡者，從進(jìn)入美國那一刻，便已成為美國納稅人;歸化的美籍公民，必定是當(dāng)然的美國納稅人，在稅務(wù)上被統(tǒng)稱為定居外國人(Resident Alien)，與一般美國納稅人完全相同。
未踏足美國的外國人，當(dāng)然保留外國人(NonResidentAlien)身份，但在美國只是暫時居住的外國人，只要在美國停留的時間達(dá)到183天，也有可能變成美國納稅人，也可能在稅務(wù)上成為ResidentAlien，要像美國人一般，為全世界的收入報稅。時限及計算方法如下：
其一，假如外國人一年內(nèi)居住在美國183天或以上，即使沒有永久居民身分，也被視為稅務(wù)上的美國納稅人。其二，假如今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時間，加上去年居住時間的三分之一，再加前年居美時間的六分之一，若總數(shù)達(dá)183天，便自動成為美國納稅人。
幾種較特別的情況，不被計算在居美時間內(nèi)：加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中于美國過境、外國船隻船員在美停留、由于健康原因不能離開美國的時間、留美學(xué)生的頭五年等。
外國人稅務(wù)好處
假如在稅務(wù)上符合外國人(Non ResidentAlien)身分，在美國賺取的聯(lián)邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的「資金增值(CapitalGain)」收入，完全免付任何美國稅，銀行或股票經(jīng)紀(jì)行亦無需扣30%的預(yù)繳稅(Withholding Tax)。
外國人由于沒有社會安全卡號碼，在美國銀行或股票經(jīng)紀(jì)行開設(shè)帳戶時，須填寫W-8BEN表，以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后須再填，否則銀行將扣除預(yù)繳稅。
一些持外國身分的家長，為求便利，與已是美國公民或居民的子女，聯(lián)名開銀行或股票戶口，既讓子女代管財務(wù)，也方便子女繼承其遺產(chǎn)。稅例規(guī)定，聯(lián)名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格，如其中一位持有人是美國公民或居民，便不能填寫W-8BEN表格，結(jié)果令該帳戶變成由美國人擁有，失去外國人免預(yù)繳稅和免收入稅的好處。
外國人房地產(chǎn)收入
外國人可以在美國自由購買出租房地產(chǎn)，但租金收入和將來賣出時得到的資金增值收入都是個人的收入，需要繳付入息稅，情況與一般美國納稅人無異，只不過他們要用1040NR表格。
外國人申報收入稅，稅率與美國人一樣，可是，外國人不能享用以下兩項(xiàng)扣稅的優(yōu)惠：個人免稅額(PersonalExemption)–美國納稅人每人有3千9百五十元個人免稅額，已婚共同報稅者可得7千9百元個人免稅額，家中有「受撫養(yǎng)人」(dependent) 者可以得到更多個人免稅額，而免稅額減低要課稅的收入和收入稅。外國人利用1040NR報稅表時，只能享用一個個人免稅額，除非該外國人是加拿大或墨西哥公民，或是南韓公民。
標(biāo)準(zhǔn)扣稅額(StandardDeduction)–美國納稅人可而使用起碼6千2百元標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，已婚共同報稅者有1萬2千4百元標(biāo)準(zhǔn)扣稅額。可是，外國人不能使用任何標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，只能選擇使用逐項(xiàng)扣稅(ItemizedDeduction)。假如該外國人完全沒有在美國居住，沒有任何逐項(xiàng)扣稅的項(xiàng)目，便等于沒有任何扣稅的優(yōu)惠。
因此，外國人雖然收入稅率與美國人相同，實(shí)際的稅金比美國納稅人稍高。
外國人賣屋時的收入
有一條稅例，名為Foreign Investmentin Real Property Tax Act of1980(外國人投資房地產(chǎn)稅例，或簡稱FIRPTA)規(guī)定，外國人在賣屋時的增值收入并非稅率比較低的「長期資金增值」(Long TermCapital Gain)，而是當(dāng)為普通收入(Ordinary Income)，要按稅率計算稅金。
此外，外國人也面對「預(yù)繳稅」(withholdingtax)的問題，稅例上規(guī)定，假如賣屋者是外國人，而該物業(yè)不是自住和售價超過三十萬元，買家或其公證代理便有責(zé)任，要在賣屋款項(xiàng)上扣除預(yù)繳稅，然后交入國稅局。扣除的金額是賣屋價的10%。不論是否有資金增值，也不論資金增值多少，都要扣除預(yù)繳稅。
除了聯(lián)邦國稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規(guī)定要扣除預(yù)繳稅。在加州稅局規(guī)定，要扣起售價的百分之3.3%，亦是買家和公證代理的責(zé)任。
這兩者都是預(yù)繳稅，假如真正的稅款比預(yù)繳金額低，當(dāng)然可以在報稅時要求將多付了的稅金取回。
外國人遺產(chǎn)贈予稅
每個美國的居民及公民，都有一個遺產(chǎn)免稅額，若遺產(chǎn)市值不超過該金額，就完全沒有遺產(chǎn)稅。
目前，遺產(chǎn)免稅額是每人5百萬元。這個遺產(chǎn)免稅額全部可以在生前預(yù)先贈予，即將自己的資產(chǎn)送給他人，只要在免稅額以內(nèi)，即可免付贈與稅。此外，每人每年可以另外贈送任何一個人一萬三千元，同樣免付贈與稅。
外國人如果在美國有產(chǎn)業(yè)，逝世后的遺產(chǎn)稅如何計算?除了在美國的銀行存款不計算外，其他在美國股票經(jīng)紀(jì)行戶口中的股票、債券、甚至房地產(chǎn)，都算遺產(chǎn)。外國人在美國的遺產(chǎn)，只有6萬元免稅額，所以可能會有相當(dāng)重的遺產(chǎn)稅。
外國人把這些將來被算為遺產(chǎn)的資產(chǎn)，作生前贈予又如何呢?外國人亦有每人每年1萬3千元免贈與稅的條例，可是他們僅有6萬元遺產(chǎn)免稅額，且不能在生前預(yù)先贈予。所以外國人將在美國的資產(chǎn)作贈予是有困難的。外國人要將在美國的房地產(chǎn)免稅贈送給子女，需要先成立公司，將房地產(chǎn)放入公司，然后將公司股票作贈予，因?yàn)楣善笔菍儆贗ntangible資產(chǎn)，沒有禮物稅。
順便一提，外國人假如去世，產(chǎn)業(yè)一樣要通過法庭認(rèn)證(Probate)的過程，才能由受益人繼承，除非該外國人在生前已經(jīng)成立生前信托。換句話說，外國人假如在美國用個人的身份投資房地產(chǎn)，應(yīng)該由律師設(shè)立生前信托，去避免將來需要通過認(rèn)證。
外國買家必須考慮規(guī)避美國遺產(chǎn)稅
如果外國買家死亡，其遺產(chǎn)將被美國政府徵收接近45%的稅。如果外國買家做出一些早期安排，可以輕松規(guī)避。這個安排涉及到組建一家有限責(zé)任公司(LLC)和一家外國公司。買家將其房產(chǎn)歸於LLC名下，再將LLC歸於外國公司名下，而買家自己將持有外國公司的股票。
在這種情況下，由於房產(chǎn)由外國公司“擁有”，外國買家死亡後，美國政府將無權(quán)對房產(chǎn)徵稅。這對於外國買家是合理避稅，操作起來費(fèi)用也不高。然而還有一點(diǎn)需要提醒您，公司資本收益稅的稅率是35%，而個人是15%。但是通過建立外國公司持有房產(chǎn)還有其他好處，即股東可以出售其股份，最終重新持有房產(chǎn)，而無需引致資本收益(或美國規(guī)定的其他應(yīng)稅事件)。
建議投資性房地產(chǎn)的任何業(yè)主至少創(chuàng)立一家LLC以持有其資產(chǎn)，由此買方的責(zé)任將僅限於該資產(chǎn)本身的價值(LLC不會持有任何其他房產(chǎn)或資產(chǎn))。然後，買家可再創(chuàng)建一家外國公司，由其擁有LLC，從而進(jìn)一步保護(hù)外國買家，使其免繳房產(chǎn)稅。
如果外國買家不希望開設(shè)LLC和外國公司(或許因?yàn)榉慨a(chǎn)投資較小)，也可以選擇另一種方式，即購買與房產(chǎn)等額的人壽保險。如果一位40歲的健康男子或女子投保20年期的人壽保險，每年支付保費(fèi)350美元，死亡時可獲得50萬美元的死亡保險金。而在購買相同保險的情況下，一名50歲的健康男子或女子可能每年需支付1000美元的保費(fèi)。在這種情況下，雖然該外國買家無法規(guī)避遺產(chǎn)稅，但在死亡後，其繼承人仍可獲得等額收益。
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