房產估價師考試全真模擬題附答案

時間：2024-10-23 12:35:42 房產估價師我要投稿

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2017年房產估價師考試全真模擬題（附答案）

　　一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

2017年房產估價師考試全真模擬題（附答案）

　　1.某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每m2建筑面積的價格為(　　)元/m2。

　　A.1667

　　B.1765

　　C.1875

　　D.2000

　　2.從賣房的角度看，成本法的理論依據是(　　)。

　　A.銷售狀況價值論

　　B.市場供求價值論

　　C.生產費用價值論

　　D.經濟花費價值論

　　3.某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為(　　)萬元。

　　A.98

　　B.52

　　C.54

　　D.103

　　4.在某商業街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價為1200萬元。根據四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價為(　　)萬元。

　　A.1504

　　B.1404

　　C.1304

　　D.1204

　　5.用成本法估價房地產時，房屋現值=(　　)。

　　A.房屋重置價格-房屋年折舊額

　　B.房屋重置價格×房屋成新度

　　C.房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

　　D.房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限

　　6.在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關系是(　　)。

　　A.成交價≥最高價≥最低價

　　B.成交價≥最低價≤最高價

　　C.最高價≥成交價≥最低價

　　D.最高價≥最低價≥成交價

　　7.某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為(　　)m2。

　　A.1200

　　B.120

　　C.3333

　　D.333.3

　　8.已知某房地產40年收益價格為150萬元，該房地產報酬率為10%，那么該宗房地產30年收益價格為(　　)萬元。

　　A.112.5

　　B.155.6

　　C.144.6

　　D.132.4

　　9.用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外，應選取(　　)凈收益作為估價依據。

　　A.類似房地產的客觀

　　B.類似房地產的實際

　　C.類似房地產的最高

　　D.類似房地產的最低

　　10.當建筑物的維修養護正常時，實際成新率與直線法計算出的成新率相當;當建筑物的維修養護比正常維修養護好或經過更新改造，實際成新率應(　　)直線法計算出的成新率。

　　A.大于

　　B.大于或等于

　　C.小于

　　D.小于或等于

　　11.在估價報告中應包含一份由(　　)的估價師簽名、蓋章的聲明。

　　A.本估價機構所有

　　B.所有參加該估價項目

　　C.對該估價項目負第一責任

　　D.任本估價機構法定代表人

　　12.某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產的實際價格為(　　)萬元。

　　A.87

　　B.124

　　C.130

　　D.134

　　13.某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為(　　)萬元。

　　A.27.6

　　B.28.2

　　C.29.0

　　D.29.9

　　14.房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以(　　)狀況為參照系進行的。

　　A.可比實例房地產

　　B.估價對象房地產

　　C.標準房地產

　　D.類似房地產

　　15.某可比實例的實物狀況比估價對象優9%，則其實物狀況修正系數為(　　)。

　　A.0.91

　　B.0.92

　　C.1.09

　　D.1.10

　　16.某宗房地產2008年6月1日的價格為1800元/m2，現需要將其調整到2008年10月1日。已知該宗房地產所在地區類似房地產2008年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2006年1月1日為100)。該宗房地產2008年10月1日的價格為(　　)元/m2。

　　A.2402.22

　　B.2302.22

　　C.2202.22

　　D.2102.22

　　17.成本法的本質是以房地產的(　　)為導向來求取房地產的價值。

　　A.建筑規模

　　B.基礎成本

　　C.重新開發建設成本

　　D.建后利潤

　　18.下列不屬于取得房地產開發用地的途徑是(　　)。

　　A.通過自己開發耕地取得

　　B.通過征收土地取得

　　C.通過城市房屋拆遷取得

　　D.通過市場購買取得

　　19.成本法最基本的公式是(　　)。

　　A.房地產價值=房地產重新購建價格-建筑物折舊

　　B.房地產價值=土地重新購建價格+建筑物折舊

　　C.房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊

　　D.房地產價值=重新購建價格+建筑物折舊

　　20.下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是(　　)。

　　A.房地產重新購建價格的求取思路

　　B.土地重新購建價格的求取思路

　　C.具體價格重新購建價格的求取思路

　　D.建筑物重新購建價格的求取思路

　　21.某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為(　　)。

　　A.75%

　　B.79%

　　C.81%

　　D.84%

　　22.某宗面積為5000m2的房地產開發用地，市場價格為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為(　　)萬元。

　　A.824

　　B.924

　　C.844

　　D.944

　　23.重置價格的出現是技術進步的必然結果，也是(　　)的體現。

　　A.經濟學原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.對立原理

　　24.收益法是以(　　)為基礎的。

　　A.定期原理

　　B.平衡原理

　　C.替代原理

　　D.預期原理

　　25.某宗房地產預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為8.5%，則該宗房地產的收益價格為(　　)。

　　A.94.12

　　B.92.14

　　C.91.24

　　D.93.25

　　26.實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是(　　)。

　　A.過去數據簡單算術平均法

　　B.過去數據加權算術平均法

　　C.未來數據簡單算術平均法

　　D.未來數據資本化公式法

　　27.在采用假設開發法中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是(　　)。

　　A.未知、需要求取的待開發房地產的價值

　　B.投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

　　C.銷售費用和銷售稅費

　　D.開發成本和管理費用

　　28.某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000m2，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50%，設備安裝工程尚未進行。另據調查可知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價時點的完工程度是(　　)。

　　A.30%

　　B.45%

　　C.65%

　　D.75%

　　29.當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或者下降的數額大致接近時，宜采用(　　)預測房地產的未來價格。

　　A.數學曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發展速度法

　　D.移動平均法

　　30.居住用途房地產的位置優劣，主要是看(　　)和安寧程度。

　　A.周圍環境狀況

　　B.繁華程度

　　C.臨街狀況

　　D.附近是否有礦產資源

　　31.某宗房地產的土地總面積為1000m2，是10年前通過征用農地取得的，當時的花費為18萬元/畝，現時重新取得該類土地需要花費620元/m2;地上建筑物總建筑面積2000m2，是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為600元/m2建筑面積，現時建造類似建筑物的建筑造價為1200元/m2建筑面積，估計該建筑物有八成新。該宗房地產的現時單價為(　　)2元/m2。

　　A.1200

　　B.1250

　　C.1270

　　D.1800

　　32.假設開發法是以(　　)為理論依據的。

　　A.收益遞增原理

　　B.均衡原理

　　C.預期原理

　　D.未來趨勢原理

　　33.某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為(　　)。

　　A.1.67%

　　B.2.1%

　　C.2.3%

　　D.2.5%

　　34.某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2.25%，為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應大于(　　)。

　　A.2.50%

　　B.3.5%

　　C.2.38%

　　D.3.25%

　　35.房地產估價委托合同的內容可以不包括(　　)。

　　A.估價服務費

　　B.估價目的

　　C.估價人員

　　D.委托人的協助義務

　　參考答案：BCABB CACAA BBBCB BCACC CACDA DCBBA CCABC

　　二、多項選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1、下列關于房地產估價師應遵守的職業道德的表述中，正確的有(　)。

　　A.應做到誠實正直、公正執業

　　B.為了提高業務水平，可以接受超過自己專業能力的估價項目

　　C.未經委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

　　D.應執行政府規定的收費標準，只能適當收取額外的費用

　　E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

　　2、某餐廳的資產可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產、特許經營權。當該餐廳不適宜在現位置繼續經營下去而轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括(　)。

　　A.土地

　　B.建筑物

　　C.裝飾裝修

　　D.動產

　　E.特許經營權

　　3、下列屬于成本租金構成的內容有( 　)。

　　A.折舊費

　　B.維修費

　　C.管理費

　　D.保險費

　　E.房產稅

　　4、下列價值種類中，屬于基本價值類型的有( 　)。

　　A.抵押價值

　　B.市場價值

　　C.計稅價值

　　D.投資價值

　　E.在用價值

　　5、影響房地產價值的權益因素包括( 　)。

　　A.房地產權利設立和行使的限制

　　B.房地產區位的限制

　　C.房地產使用管制

　　D.房地產通風采光的限制

　　E.房地產相鄰關系的限制

　　6、城市房屋拆遷補償實行產權調換方式且調換房屋為期房的，在結算房屋產權差價時，(　)。

　　A.估價時點應當與評估被拆遷房屋的房地產市場價格的估價時點一致

　　B.期房產權調換差價=所調換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現在市場價值

　　C.期房產權調換差價=所調換期房的現在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值

　　D.期房的區位、用途、面積、建筑結構等，應以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協議中約定的為準

　　E.在原地實行產權調換時，差價不應大于被拆遷房屋市場價格的20%

　　7、下列資料中一般應放入估價報告附件的有( 　)。

　　A.估價委托書

　　B.估價委托合同

　　C.估價對象權屬證明

　　D.估價報告內部審核表

　　E.估價師注冊證書復印件

　　8、下列房地產狀況中屬于區位狀況的有( 　)。

　　A.位置

　　B.房地產規模

　　C.環境景觀

　　D.外部基礎設施完備程度

　　E.朝向、樓層

　　9、根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建價格的方法有(　)。

　　A.單位比較法

　　B.市場提取法

　　C.分解法

　　D.工料測量法

　　E.指數調整法

　　10、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業管理費由承租人負擔，水寨、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括(　)。

　　A.電費

　　B.物業管理費

　　C.水費

　　D.供暖費

　　E.房地產稅

　　11、假設開發法中求取在建工程價值的扣除項目有( 　)。

　　A.土地取得成本

　　B.續建管理費用

　　C.續建投資利息

　　D.續建完成后房地產銷售費用

　　E.取得在建工程的稅費

　　12、長期趨勢法的作用主要有( 　)。

　　A.用于收益法中預測未來的租金、空置率等

　　B.用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整

　　C.用于成本法計算重置價格

　　D.用來比較兩類以上房地產價格的發展趨勢與潛力

　　E.用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

　　13、城鎮基準地價的內涵包括其對應的( 　)。

　　A.容積率

　　B.土地使用稅

　　C.土地開發程度

　　D.土地使用期限

　　E.征地補償費

　　14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關于土地份額分攤的表述中正確的有(　)。

　　A.按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%

　　B.按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

　　C.按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

　　D.按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

　　E.按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

　　15、房地產估價程序的作用包括( 　)。

　　A.規范估價行為

　　B.節省估價工作

　　C.保障估價質量

　　D.提高估價效率

　　E.規避估價監管

　　參考答案：ACE　CD 　ABCE　 AB 　ACE　 AD

　　BCDE　 ACDE　 ADE　 CD 　BCDE 　ABDE　 ACD　 ACD　 ABCE

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1、稀缺性是指可用的數量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：一種物品稀缺，是指它的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。是相對缺乏，不是絕對缺乏。

　　2、在市場經濟中，價格是最普遍、最廣泛應用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：在市場經濟中，價格是最普遍、應用最廣泛的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。

　　3、房地產價格既有使用代價的租金，又有交換代價的價格。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：房地產同時有兩種價格：一是交換代價的價格，二是使用代價的租金。

　　4、從一個城市來看，房地產價格總體上是從市中心向郊區遞減。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　5、對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：對正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。

　　6、當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求就會增加;反之，需求就會減少。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：當一種房地產的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產的偏好增強時，當該種房地產的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產價格未來會上漲時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增加。

　　7、在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產上，從而該種房地產的需求增加。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產上，從而該種房地產的需求增加。

　　8、消費者的收入水平、偏好、對未來的預期和相關物品價格水平的變化，會改變消費者在給定價格水平下對房地產的需求量。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　9、當房地產開發商預期該種房地產的價格未來會下降時，該種房地產的當前供給通常更多;反之，該種房地產的當前供給通常更少。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：預期房地產價格未來會上漲，則房地產開發企業會增加房地產開發量，從而會使未來的房地產供給增加，同時房地產開發企業和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產的當前供給。

　　10、消費者的現時需求不僅取決于其現在的收入和房地產目前的價格水平，還取決于消費者對未來收入和房地產未來價格的預期。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：消費者的現時房地產需求不僅取決于當前的房地產價格水平，還取決于他對未來房地產價格漲落的預期。

　　11、甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價為3500元/m2。假設其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經濟。　(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：面地價=3000/1.6=1875元/m2

　　樓面地價=3500/1.8=1944.44元/m2

　　12、使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。反過來也一定成立。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：N

　　解析：使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。但反過來不一定成立。

　　13、抵押價值是在抵押期間的某一時點，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優先受償款后的余額。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：N

　　解析：房地產抵押價值是在抵押期間的各個時點，特別是在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，將抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優先受償款后的余額。

　　14、樓面地價等于土地單價除以容積率(　)。

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：樓面地價等于土地單價除以容積率。

　　15、一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　答案：Y

　　解析：一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。

　　四、計算題(共2小題、20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)

　　1. 某賓館共有400個標準間和100個套間，標準間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%。客房運營費用率為35%，餐飲運營費用率為55%。康體娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。該類房地產的資本化率為10%。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如下表所示：

可比房地產	價格（萬元）	凈收益（萬元/年）
A	25200	3000
B	29400	3500
C	23800	2800
D	16600	2000

　　依據上述資料估計該賓館的現時價格。

　　2. 某在建工程開工于2002年4月1日。總用地面積5000m2，規劃總建筑面積40000 m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計，當時取得土地的花費為樓面價1200元/ m2。該項目的正常開發期為3年，建設費用(包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等)為建筑面積2800元/ m2。至2003年10月1日實際完成了主體結構，已投入50%的建設費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設費用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80元/ m2，可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的30%。當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產開發項目的銷售稅費為售價的6%，試利用上述資料用現金流量折現法估算該在建工程2003年10月1日的正常購買總價和按規劃建筑面積折算的單價為多少(資本化率為8%，折現率為10%)。

　　計算題參考答案：

　　1.解：1、按收益法無限年公式求取該賓館的價格，其公式為：

　　V=a/r

　　2、計算客房與餐飲年總收益：

　　(1)客房年總收益=(400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13萬元

　　(2)餐飲年總收益=3148.13×30%=944.44萬元

　　3、計算客房與餐飲年總費用：

　　(1)客房年總費用=3148.13×35%=1101.85萬元

　　(2)餐飲年總費用=944.44×55%=519.44萬元

　　4、計算年凈收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28萬元

　　5、由所給資料計算資本化率：

　　可比房地產的資本化率：A=3000/25200=11.9%