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房地產估價師考試案例分析
房產估價師考試設《房地產基本制度與政策》(含房地產估價相關知識)、《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》、《房地產估價案例與分析》(開卷)4個科目。考試分為四個半天進行，每個科目考試時間為兩個半小時。
★運營費用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費、土地提攤費，不包含所得稅、改擴建費用，但包含壽命比建筑物壽命短的設備、裝修的折舊費，如電梯、鍋爐、地毯等。
★對于單獨土地和單獨建筑物的估價,應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲得收益的年限,選用對應的有限年的收益法公式計算,凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 ★對于土地和建筑物合一的估價對象,當建筑物耐用年長于或等于土地使用權年限時,應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限,選用對應的有限年的收益法公式計算,凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。
★對于土地和建筑物合一的估價對象,當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時,可采用下列方式之一處理：?先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法公式計算，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現值。?將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。
5、收益期限確定錯誤，收益年限的確定未說明來源(一般是因為前面缺少權利描述造成的)收益年限確定錯誤，當建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。
6、沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據采用市場法求客觀收益時，幾個比較實例應與估價對象有可比性。
7、對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。
8、收益法評估中還應考慮出租率，入住率、滿客率、公共流通比，酒店還要考慮上座率，則對應的吧臺、大堂也不能再計算價值;
9、收益計算中有關面積套錯
10、計算潛在毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤(應扣減的未扣減)，按使用面積計租的，要按使用面積系數將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。
11、凈收益與估價時點不一致
12、凈收益中未扣除無形資產價值或正常利潤、超額利潤等。無形收益不應單獨計算，而應當通過選取較低的報酬率來體現。
13、收益法中價值重復計算，大堂、賓館辦公用房、配電室、技術(設備)層等不應單獨計算價值。 14、正常費用的測算錯誤：A、費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。①將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。②對于租賃房地產采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產稅，而沒有計算營業稅及其附加和土地使用稅。③自己經營的房地產，在正常費用的計算中遺漏了經營利潤。④把所得稅也作為總費用的一個組成部分。B、費用的計算中計費基礎錯誤。C、費用的計算方法錯誤。D、參數確定錯誤。E、總費用包含了折舊費。F、帶租約的轉讓評估。租約期內總費用的扣除項沒有按租賃合同的約定。G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費用項目要分析租約。扣除費用項目一般為維修費、管理費、保險費、稅金(房產稅、營業稅及附加、土地使用稅) 15、報酬率確定錯誤：①報酬率選定錯誤;②功能或用途不同的房地產選用了相同的報酬率：如公寓與地下室不能采用同一報酬率;③安全利率選擇錯誤：到底是指同期一年國債年利率，還是中國人民銀行公布的一年定期存款利率，缺乏必要的說明;④把物價上漲率和經濟增長作為報酬率;物價指數、通貨膨脹率、所得稅率等不能作為資本化率的參照指數;⑤Y選定缺乏依據和過程;⑥建筑物、土地、房地產三者報酬率不匹配;⑦不同收益類型(期間收益與未來轉售收益)應采用不同的報酬率
16、注意公式的適用條件：收益期內年收益比較穩定方可用V=A/Y[1-1/(1+Y)]
17、收益法公式是假設凈收益于估價時點發生在期末。若凈收益發生在期初，則有A末=A初(1+Y)。
18、銷售稅費(兩稅一費)計稅依據為銷售收入，稅費中不能列支所得稅。
19、未考慮租約的影響。未說明租賃期限及租賃協議對估價對象有無影響。計算費用時，出租的房地產，房產稅應按租金×12%計算。
20、計算有效毛收入時未考慮(或只有部分考慮了，漏掉另一部分)空置率(或入住率、出租率)，若空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說明原因。
21、計算費用(房產稅)時，出租的房地產，房產稅應按租金×12%計算。
22、計算費用時要根據和約上是否轉嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項，如：漏管理費用(直接經營型房地產漏扣商業利潤)，計算費用時多項(如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴建費、所得稅等計入)
23、某些計費基數未說明基數數值的來源。
24、押金利息不應計算管理費。沒說明當地規定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用。
25、計算保險費時，應按建筑物現值或重置價值為計算基數，而不是年租金收入。
26、報酬率的選取未說明求取方法和來源;報酬率選取不當(應選取同期一年期定期存款利率或一年期國債利率為無風險報酬率，再加上風險補償等)。
27、收益法中可比實例的成交單價未說明是人民幣還是港元。
28、計算租金收入時不能參照與估價對象不同樓層的租金。(不同樓層租金收入標準不具有可比性)
29、凈收益方面(扣除項目不全、客觀性不足、沒有考慮出租率、餐館酒店應考慮上座率、潛在的收益是否穩定、自營的考慮利潤等);
30、資本化率采用通貨膨脹率利潤率加入是不對的，投資收益率在某些方面等同于資本化率，對同一房地產，租金/售價=資本化率，不同用途的房地產具有不同的資本化率，注意資本化率的客觀性，應側重投資收益率;
31、非房產收入的不能計入房產中，如賓館中床、空調、沙發、電視等設備，不能再單獨計算價值;
32、租賃合同中租金的收取應為一具體數字，不能寫作為100～120元/平方米;
33、出租的房屋應注意租賃期限和租金收取標準;
34、收益法中，收益年限確定，凈收益求取中不應扣除的項目(如在多數情況下，不應扣除折舊費、土地攤提費、利潤等)，收益年限沒有采用尚可使用年限，資本化率的確定中沒有說明確定的理由;
35、在采用收益法估價時，采用的凈收益應為客觀收益，成本應為客觀成本，各種估價報告中使用的專用名詞以及各名詞的用法等;
36、在各種方法計算中，參數的確定要有依據，特別是估價結果的確定的理由要充分，參數確定是否有誤，如前面提到10%，后面卻用了8%，土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率的關系以及計算時資本化率的應用是否正確，選用的公式是否正確;
37、資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較;
38、安全利率的選取應有必要的說明：是同一時期的一年期國債年利率和中國人民銀行公布的一年定期存款年利率中的哪一個
39、收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本;
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