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房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須了解的房屋結(jié)構(gòu)知識(shí)
一棟建筑，外觀裝飾如同它的衣服，建筑材料如同他的肌肉，而結(jié)構(gòu)如同他的骨架和血液。在購置房屋前了解房屋結(jié)構(gòu)常識(shí)，不僅有助于判斷房屋的價(jià)值，而且在今后的房屋裝飾及買賣交易中都很有好處。一起來看看吧!
房地產(chǎn)建筑相關(guān)知識(shí)
國有土地使用權(quán)
國有土地使用權(quán)出讓最高年限是怎樣的?
①居住用地70年(從取得土地使用權(quán)證開始計(jì)算);
②教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、工業(yè)、綜合或者其他用地50年(從取得土地使用權(quán)證開始計(jì)算);
③商業(yè)、旅游、娛樂用地40年(從取得土地使用權(quán)證開始計(jì)算)。
常見的房屋建筑結(jié)構(gòu)類型有哪幾種?如何區(qū)分?
按承重結(jié)構(gòu)的組成材料可劃分為：磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。各種結(jié)構(gòu)有其自身的特點(diǎn)。
①磚混結(jié)構(gòu)：
磚墻或磚柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑，這是目前在住宅建設(shè)中建造量最大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型;
②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：
即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。其中鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)最常見的兩種鋼結(jié)構(gòu)形式是剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在高層住宅最長用的是短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，既起到承重作用又有劃分空間的作用。而框架結(jié)構(gòu)常用于公共建筑，能提供比較大的使用空間;
③鋼結(jié)構(gòu)：
指主要承重結(jié)構(gòu)采用以鋼材制作為主，由型鋼和鋼板等制成的鋼梁、鋼柱、鋼桁架等構(gòu)件組成;各構(gòu)件或部件之間采用焊縫、螺栓或鉚釘連接的結(jié)構(gòu)，常用于大跨度、特異結(jié)構(gòu)(機(jī)場、港口、大型公建、體育建筑如鳥巢)、大型幕墻骨架、超高建筑、大型橋梁等。
常見的房屋建筑類型有哪幾種，有什么區(qū)別?
常見的房屋建筑類型有：板樓、塔樓、板塔結(jié)合、獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼。
①板樓：
是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個(gè)單元用自己單獨(dú)的樓梯、電梯。(板樓比較矮、比較長。);
②塔樓：
主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。(塔樓比較高、比較方。);
③板塔結(jié)合：
是指一棟樓中有些戶型有板樓的戶型特點(diǎn)，有些戶型有塔樓的戶型特點(diǎn)。一般的，板塔結(jié)合建筑表現(xiàn)為：一棟樓，兩端是塔樓戶型，中間是板樓戶型;
④獨(dú)棟：
獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。(私密性強(qiáng)，市場價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì));
⑤聯(lián)排：
聯(lián)排別墅發(fā)源于英國。高度一般不過5層，鄰居之間有共用墻，但獨(dú)門獨(dú)戶;
⑥疊拼：
由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅長進(jìn)深的缺點(diǎn)。
住宅按照層數(shù)如何劃分?
低層住宅(1層—3層);
多層住宅(4層—6層);
中高層住宅(7層—9層);
高層住宅(10層以上);
超高層：18層以上甚至更高。
如何辨別承重墻和非承重墻?
通過圖紙判斷：
一般粗實(shí)線部分的墻體都是承重墻，以細(xì)實(shí)線或虛線標(biāo)注的都是非承重墻體;
通過聲音判斷：
敲擊墻體，沒什么太多的聲音為承重墻，有清脆的大回聲的是非承重墻;
通過厚度判斷：
戶型圖中，非承重墻的墻體厚度明顯比承重墻薄。一般來說，承重墻體是磚墻時(shí)，結(jié)構(gòu)厚600px,寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為925px,混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度500px或400px,非承重墻300px、250px、200px不等;
通過部位判斷：
外墻和鄰居共用的墻通常都是承重墻，衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、廚房及過道的墻一般是非承重墻。
建筑常用名詞
①容積率：
小區(qū)的總建筑面積/用地面積。(一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過3.5，多層住宅應(yīng)不超過2);
②綠化率：
建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之/建設(shè)用地面積。(綠化率高，環(huán)境好，有利于提升居住舒適度);
③樓間距：
兩相鄰樓的外墻面距離。關(guān)系到居民房屋的采光問題;
④住宅的層高：
下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離;
⑤住宅的凈高：
下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示;
⑥住宅的開間：
一間獨(dú)立的房屋，兩縱墻間距離(長度);
⑦住宅的進(jìn)深：
一間獨(dú)立的房屋兩橫墻間距離(寬度) --為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上講，住宅的進(jìn)深不宜過大;
⑧建筑面積：
房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)，挑廊，地下室，室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑;
⑨套內(nèi)建筑面積：
由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成的面積;
⑩使用面積：
房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算，即通常所說的地毯面積或地磚面積;
房產(chǎn)證登記面積：
由房地產(chǎn)測繪單位測算，標(biāo)注在房產(chǎn)證上，記入房屋權(quán)屬檔案的房屋建筑面積;
公攤面積：
每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋;套(單元)與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半;
得房率：
可供住戶支配的面積(也就是套內(nèi)建筑面積)與每戶建筑面積(也就是銷售面積)之比。一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。
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