合同法：房屋租賃合同審查注意事項

時間：2022-11-29 19:58:25 合同法規(guī) 我要投稿

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合同法：房屋租賃合同審查注意事項

　　在房地產(chǎn)租賃過程中，我們反復地會遇到一些同樣的問題、同樣的爭議，這些問題和爭議映射到房地產(chǎn)租賃合同上，就是我們所關(guān)注的房屋租賃合同的審查要點。針對這些房屋租賃合同的審查要點，如果能夠習慣性地以風險防范意識去設計核心條款，無疑將可以有效避免糾紛的發(fā)生。

合同法：房屋租賃合同審查注意事項

　　一、審查當事人雙方是否具備主體資格

　　(一)出租人是否具備主體資格

　　出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應予以充分重視。主要從以下三方面來審查：

　　1、出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢。

　　2、出租人是否享有出租房屋的實體權(quán)利

　　(1)房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證實材料。

　　(2)共有房屋出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證實材料。

　　(3)委托或代辦代理出租的：房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證實材料。

　　(4)房屋的所有權(quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時到房屋治理部分查詢。

　　(二)承租人是否具備主體資格

　　審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持有公安機關(guān)核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照。

　　特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規(guī)定：“機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準。”

　　二、審查房屋是否存在禁止出租的情形

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”

　　根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：

　　(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

　　(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;

　　(三)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(四)權(quán)屬有爭議的;

　　(五)屬于違法建筑的;

　　(六)不符合安全標準的;

　　(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

　　(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

　　(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”

　　三、審查房屋的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途是否一致

　　這點主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途不一致，須報規(guī)劃部門批準。

　　四、審查房屋的坐落地點、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設施和設備狀況

　　1、房屋結(jié)構(gòu)

　　2、租賃面積的計算方法(使用面積仍是建筑面積)

　　3、必需寫明租賃房屋實際所處的切當位置

　　上述1-3的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。

　　4、假如有新裝修或添設附屬舉措措施、設備，應審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應做何處理。

　　5、審查房屋交付時附屬舉措措施和設備的狀況(最好以制作附件的形成加以明確)，對附屬舉措措施、設備能否拆除、改建或者添設，租賃期滿交還時的詳細要求。

　　6、審查出租人是否同意承租人對房屋進行裝修或改造，假猶如意那么裝修或改造的前提及裝修或改造的尺度是什么。

　　7、合同中最好應明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依，同時應盡量明確房屋交還時對裝修的要求。

　　五、審查租賃期限

　　《中華人民共和國合同法》第二十一條規(guī)定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

　　應嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。

　　六、關(guān)于其他條款的審查

　　1、修繕條款：審查修繕責任是否明確

　　2、轉(zhuǎn)租條款：審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件

　　3、保險條款：審查是否投保公眾責任險或第三者責任險、保險費用負擔

　　4、合同的變更與解除：審查是否對己方當事人較為有利

　　5、違約責任條款：審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響

　　6、免責條款：審查免責的范圍

　　7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤

　　8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務及備案費用的負擔。

　　七、審查租金、租賃保證金和有關(guān)費用及支付方式、期限

　　1、租金是否包含水電費、空調(diào)費、物業(yè)管理費等費用;

　　2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;

　　3、支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;

　　4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中應明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。

　　八、審查是否已將當事人雙方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。

　　完成上述審查后，通讀全文，再次審查確認合同中是否有違反法律、行政法強行性規(guī)定的內(nèi)容，同時注意語句通順、言辭恰當，確保不出現(xiàn)歧義。在此基礎上，形成書面的合同審查意見書，該項合同審查工作便暫告一段落。

　　房屋租賃合同范本

　　出租方：____________________(以下簡稱甲方)

　　承租方：____________________(以下簡稱乙方)

　　甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，同意就下列房地產(chǎn)租賃事項，訂合同如下：

　　一、甲方自愿將座落在_______________________________的房屋(建筑面積共_______________平方米)，出租給乙方使用。出租房屋的四至界限;東至_______________、南至_______________、西至_______________、北至_______________;系_______________結(jié)構(gòu)。

　　二、甲乙雙方議定的上述房地產(chǎn)月租金為人民幣￥_______________元(大寫) 。租賃期限自二0_______________年_____月_____日至二0_______________年____月____日止。租金按　結(jié)算，由乙方在每____的____日前交付給甲方。付款方式。

　　三、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛債權(quán)債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，甲方負責賠償。乙方保證承租上述房屋僅作為___________________用房使用。

　　四、房地產(chǎn)租賃期內(nèi)，甲方保證并承擔下列責任：

　　1.上述房地產(chǎn)符合出租房屋使用要求。

　　2.負責對房屋及其附著物的定期檢查并承擔正常的房屋維修責任。因甲方延誤房屋維修而使乙方或第三人遭受損失的，甲方負責賠償。

　　3.如需出賣或抵押上述房地產(chǎn)，甲方將提前三個月通知乙方。

　　五、房地產(chǎn)租賃期內(nèi)，乙方保證并承擔下列責任：

　　1.如需對房屋進行改裝修或增擴設施時，應征得甲方書面同意。費用由乙方自理。

　　2.如需轉(zhuǎn)租第三人使用或與第三人互換房屋使用時，在取得甲方同意后另行簽訂合同，并報房屋所在分房地產(chǎn)管理所備案。

　　3.因使用不當或其它人為原因而使房屋或設備損壞的，乙方負責賠償或給予修復。

　　4.乙方將對甲方正常的房屋檢查和維修給予協(xié)助。

　　5.乙方將在租賃期屆滿時把房地產(chǎn)交還給甲方。如需繼續(xù)承租上述房地產(chǎn)，應提前　個月與甲方協(xié)商，雙方另簽訂合同。

　　六、違約責任：任何一方未能履行本合同規(guī)定的條款或違反國家和地方房地產(chǎn)租賃的有關(guān)規(guī)定，另一方有權(quán)提前解除本合同，所造成的損失由責任一方承擔。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金額的千分之　向乙方加收違約金。

　　七、如因不可抗力的原因而使承擔房屋及其設備損壞的，雙方互不承擔責任。