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標(biāo)準(zhǔn)商品房買賣合同簽訂流程
隨著時(shí)間的推移，合同出現(xiàn)的次數(shù)越來越多，它可以保護(hù)民事法律關(guān)系。那么正式、規(guī)范的合同是什么樣的呢？下面是小編幫大家整理的標(biāo)準(zhǔn)商品房買賣合同簽訂流程，僅供參考，歡迎大家閱讀。
引言：
商品房買賣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)予買受人，買受人支付價(jià)款的房屋買賣行為。那么，商品房買賣的交易流程是怎樣的呢?
各大城市的商品房買賣流程大同小異，基本流程一般為：
簽訂《認(rèn)購書》→簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》→與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》(即通常所說的辦理銀行按揭)→辦理預(yù)售登記→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權(quán)證(初始登記)→辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證→辦理抵押權(quán)登記→買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。
1、簽訂《認(rèn)購書》
《認(rèn)購書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認(rèn)購書》是商品房預(yù)(銷)售程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)，商品房開發(fā)商以及委托的代理商通常在樓盤所在地設(shè)立售樓處。
購房人如果對某套商品房有意向，可到售樓處簽訂《認(rèn)購書》，并交納定金。出售方應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購買人，并應(yīng)實(shí)事求是地向購買人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。當(dāng)簽訂完《認(rèn)購書》后，出售方應(yīng)給購買人《簽約需知》，以使購買人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。
2、簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》
購買人在簽訂《認(rèn)購書》后，應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購書》中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個(gè)購房程序中最重要一環(huán)，是購房人與開發(fā)商達(dá)成商品房買賣的最終合意。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》是由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，包含的主要內(nèi)容有前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。實(shí)踐中一般是將《前期物業(yè)服務(wù)合同》作為《商品房買賣合同》的附件，開發(fā)商在辦理房屋預(yù)售手續(xù)的同時(shí)上報(bào)房管部門的市場交易管理系統(tǒng)予以公示，由購房人在購房時(shí)確認(rèn)。
3、與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》
為鼓勵(lì)購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書。在商品房預(yù)售中，購房人通過按揭方式購買商品房的，通常方式是支付一部分樓價(jià)款(即首付款)給開發(fā)商，其余房價(jià)款則通過金融機(jī)構(gòu)貸款支付給開發(fā)商。
在此按揭過程中，購房人須與貸款行簽訂《商品房抵押貸款合同》及《借款合同》。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由開發(fā)商通過協(xié)議將購買人對期房的期權(quán)讓與給金融機(jī)構(gòu)作為取得金融機(jī)構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理下來之后，開發(fā)商解除擔(dān)保，購房人將房產(chǎn)證抵押在銀行處作為償還貸款的擔(dān)保。
4、辦理預(yù)售登記
商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)與購買人簽訂商品房預(yù)售合同(即《商品房買賣合同》)。買賣雙方應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
辦理預(yù)售(買賣)登記時(shí)，買賣雙方必須帶齊全部預(yù)售(買賣)契約。買方可以自己去辦理，也可以委托他人代理，委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。如果親自辦理手續(xù)，應(yīng)攜帶上述能證明身份的個(gè)人有效證件。
5、《商品房抵押貸款合同》登記備案
《商品房抵押貸款合同》登記備案是房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的重要組成部分。《建設(shè)部20xx年工作要點(diǎn)》、《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》(國辦發(fā)〔20xx〕37號)、《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序的意見》(建住房〔20xx〕166號)等對此均有明確要求。
知識總結(jié)：
商品房買賣是一種特殊商品的買賣，買賣標(biāo)的額巨大，手續(xù)繁瑣，持續(xù)時(shí)間長。購買人對商品房買賣流程的了解，有利于其在與開發(fā)商的博弈中充分維護(hù)自己的合法權(quán)益，滿足自己的居住需求和實(shí)現(xiàn)自己的住房夢想。
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