租房合同法
租房合同法：
一、《城市房屋租賃管理辦法》第4條，公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。
問題：該條只規定房屋所有權人的出租權，其他人對房屋有無出租權?非房屋所權人出租房屋后，承租人的權利如何保證?
解答：根據《合同法》第51條，“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”因此，非房屋所有人對房屋進行出租并不導致租賃合同無效，只是效力待定而已。《合同法》第228條還規定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”可以看出，出租人是否為租賃物的所有人或使用權人，不影響租賃合同的效力。
二、第6條，有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有權證的;
2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、權屬有爭議的;
5、屬于違法建筑的;
6、不符合安全標準的;
7、已抵押，未經抵押權人同意的;
8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;
9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
問題：該法采取禁止性方式，規定了禁止出租的房屋類型，以以上房屋出租的合同效力如何?
解答：《合同法》第52條第5項，違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效。該法是建設部發布的行政規章。合同是否有效，應當以法律、行政法規的規定為準。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》，進一步明確：《合同法》實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。因此，以上述房屋為標的的房屋租賃合同并非無效。
三、第7條，住宅用房的租賃，應當執行國家的房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。
租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
問題：可否租用住宅用房從事生產、經營活動?
解答：“住改商”給生活帶來便利，但也帶來噪聲、氣味等環境污染。《物權法》沒有完全禁止“住改商”，而是將選擇權交給了有利害關系的業主。第77條規定：“業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、行政法規和管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”但是，怎樣確定是否有利害關系，有利害關系全體業主的范圍如何定，如何算征得了業主同意等問題在《物權法》中并沒有規定。加上客觀現實情況，這就很容易產生一系列矛盾。期待以后的司法解釋加以明確。
四、第11條，租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。
出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同
住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租
問題：轉讓房屋所有權的范圍?家庭成員的范圍?
解答：1、《城市房地產轉讓管理規定》2001年8月15日建設部修正，第3條，本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：
(1)以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;
(2)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;
(3)因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的;
(4)以房地產抵債的;
(5)法律、法規規定的其他情形。
2、根據《繼承法》的`規定，在法律上具有權利義務關系的家庭成員包括：夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孫子女和外孫子女。而且包括法律擬制的家庭成員。
《合同法》第234條，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
合同法沒有限定可以繼續承租的為家庭成員，與承租人生前共同居住的亦可承租，并且也沒有“共同居住兩年以上”的限定條件。
五、第13條，房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。
第14條，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。
第15條，申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：
(一)書面租賃合同;
(二)房屋所有權證書;
(三)當事人的合法證件;
(四)城市人民政府規定的其他文件。
出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。
出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。
第16條，房屋租賃申請經直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。
縣人民政府所在地以外的建制鎮的房屋租賃申請，可由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發《房屋租賃證》。
第17條，《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，《房屋租賃證》作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，《房屋租賃憑證》可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
第18條，嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓《房屋租賃證》。遺失《房屋租賃證》應當向原發證機關申請補發。
第32條，違反本辦法有下列行為之一的，由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰：
(一)偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款;
(二)不按期申報、領取《房屋租賃證》的責令限期補辦手續，并可以罰款;
(三)未征得出租人同意和未辦理登記備案手續，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并可處以罰款。
問題：房屋租賃登記
解答：《城市房屋租賃管理辦法》第13條到第18條對租賃登記做出規定。但沒有規定未登記的租賃合同效力。
合同法第44條規定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。
合同法解釋(一)第9條，依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。
在租賃合同當事人意思表示一致、具有締約能力并且沒有法律、行政法規認定的合同無效、可撤銷可變更以及效力待定情形的，應當認定租賃合同有效。而登記備案只是作為行政部門的行政管理手段，違反該規定會造成補辦手續、罰款的行政處罰后果。
六、第19條，房屋租賃人當事人按照租賃合同的約定享有權利，并承擔相應的義務;出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先征得承租人同意給承租人造成損失的應當予以賠償。
問題：對承租人在租賃期限內，確需提前返還房屋的處理
解答：出租人在征得承租人同意時可提前收回房屋。依據公平原則，承租人也享有在征得出租人同意時提前返還房屋，使合同權利義務終止的權利。但給出租人造成損失的應當給予補償。《合同法》第93條，當事人協商一致，可以解除合同。
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