房屋租賃合同的期限與失效
《合同法》第214條規(guī)定，“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”
根據(jù)上述規(guī)定，房屋租賃合同(包括定期租賃合同、不定期租賃合同以及續(xù)訂房屋租賃合同)的最長(zhǎng)期限為20年。
房屋租賃期限最長(zhǎng)20年的解釋：
A、是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過(guò)20年;
B、并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過(guò)20年。
房屋租賃期限超過(guò)20年，并非整個(gè)租賃合同無(wú)效;而是超過(guò)20年部分租賃期限無(wú)效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。
房屋租賃合同無(wú)效的情形：
(1)違法建筑租賃合同無(wú)效：
A、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同原則無(wú)效。
B、但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
(2)違法的臨建筑房屋租賃合同無(wú)效：
A、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同原則無(wú)效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的`，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
B、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分原則無(wú)效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
(3)轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同無(wú)效：
A、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效;
B、但出租人與承租人另有約定的除外。
(4)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效：
出租人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的6個(gè)月內(nèi)提出異議的，出租人可以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。
(5)租賃期限超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。
簡(jiǎn)潔版房屋租賃合同
出租人(以下簡(jiǎn)稱甲方)：
承租人(以下簡(jiǎn)稱乙方)：
甲、乙雙方當(dāng)事人經(jīng)充分協(xié)商，達(dá)成房屋租賃合同如下：
一、 該房屋位于_____________________________，房型_________，使用面積：____平方米，房屋質(zhì)量良好。
甲方提供設(shè)施有：__________________________________
二、租賃期共____個(gè)月，從____年___月___日起至____年___月___日止。
三、該房屋月租金為人民幣_(tái)_______圓整(￥ )，交納期限為每___月交納一次，每次交納人民幣_(tái)__________圓整(￥ ),提前___月交付房租。
四、乙方向甲方交付保證金人民幣_(tái)_______圓整(￥ )，與首次房租一起交付甲方。該保證金應(yīng)在該合同終止時(shí)全額退還乙方。
五、租賃期間的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)用，由乙方自付。物業(yè)管理費(fèi)由甲方承擔(dān)。(當(dāng)日讀數(shù)：電：_____ 煤氣： _____ 水：_____ )
六、乙方有下列情況之一的，甲方可以終止合同，收回房屋。
1、 乙方未經(jīng)甲方許可擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;
2、 乙方利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益，產(chǎn)生噪音，影響其他居民生活的;
3、 乙方拖欠租金的。
七、租賃期滿前，如甲方或乙方其中任何一方欲終止合同，需提前一個(gè)月告知對(duì)方。
八、乙方在租賃期間不得對(duì)其房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行任何改動(dòng)。
九、租賃期間房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由雙方協(xié)議修繕。
十、如遇爭(zhēng)議的問(wèn)題，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，依法處理。
本合同經(jīng)雙方簽字后生效，本合同一式貳份，甲方、乙方各執(zhí)一份。
甲方：(簽字) 乙方：(簽字)
年 月 日
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