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投資性商業地產 借機搶占住宅市場
從今年5月份起，打投資回報概念的商業地產開始大面積推廣，據記者了解，至少有10多種與商業地產有關的理財產品投向市場，其中多數以承諾投資回報為主要營銷方式，多數承諾的投資回報在8%-12%，部分投資產品甚至承諾在一定年限后開發商可以將購買的投資產品收回。加上去年下半年推向市場的投資性商業地產，目前其總數已經達到20多個。
「現狀」
多個承諾投資回報的商業地產現身
據記者了解，至少有10多種與商業地產有關的理財產品投向市場，比如新推向市場的郁金香花園溫泉度假村及君濠國際產權式酒店。其中多數以承諾投資回報為主要營銷方式，多數承諾的投資回報在8%-12%，部分投資產品甚至承諾在一定年限后開發商可以將購買的投資產品收回。
“目前，投資性商業地產項目大面積推廣是這些項目在尋找出口，在國家對房地產進行宏觀調控的大背景下，住宅產業的投資行為得到了一定的打壓，前景不可以預測。而在本輪調控過程中，政府并沒有明確提出對商業地產的調控，因此承諾投資回報的商業地產項目尋找到了一個突破口。”北京宏濟創業房地產有限公司副總經理毛炳輝分析指出。他認為目前承諾投資回報的商業地產項目開始浮出水面，主要是政策因素的作用，此前該類型商業地產項目多數生存不是很理想。據他透露，幾個做商業地產項目的朋友在看到5月11日七部委新政后都認為，這個政策給目前京城相對疲軟的商業地產項目銷售帶來了契機。
“這次以抑制投資性住宅產品為核心的房地產新政出臺之后，一些資金可能流向商業地產。”易鋪網首席執行官陳健明對記者表示，顯然目前住宅市場投資因政策導向而驟然降溫之后，商業地產被普遍看好并不斷升溫，因此商鋪等商業地產市場迎來投資契機，部分嗅覺靈敏的開發商將商業地產，尤其是此前在京城備受爭議的投資性的商業地產開始頻繁推廣。目前位于主要交通干道的路牌廣告中，有關商業地產項目的宣傳明顯增多，每個項目都將其投資回報率在突出的位置加以體現。
「結果」
投資性商業地產仍風險重重
“從投資角度看，目前住宅用房的投資回報率基本上在3％－5％，而商鋪的投資回報率可以達到8％左右，對居民閑置資金具有相當的吸引力。”北京中原地產市場研究總監徐成峰說。但目前京城商業地產開發依舊存在結構不合理的現狀，也就是說從市場的需求角度來講，商業地產需求還是非常大，但是市場開發的很多商業項目卻是無法按照市場需求進行建設。
根據市建委公布的數據，北京市2004年前11個月商業用期房批準預售面積160.3萬平方米，商業用現房竣工面積133.1萬平方米，共計293.4萬平方米，實際銷售面積共計94萬平方米，二者差異巨大。中原地產預計，2005年北京商業用房的施工面積約在700萬平方米左右，新開工面積約在300萬平方米左右，竣工面積將達到170萬平方米，加上市場上的存量，今年北京的商業用房總供應量將接近500萬平方米，遠遠超過市場的需求。
“顯然并非所有承諾回報的投資性商業地產都具有良好的投資前景。”北京經緯時代房地產經紀有限公司副總經理蘇文這樣指出，目前他已經代理多個承諾投資回報的商業地產，他分析說，購買承諾投資性的商業地產時要有所選擇，因為此前京城出現多個承諾投資回報的商業地產因其經營不善而出現無法兌現銷售承諾的現象。
■業內建議
新建商業難實現承諾回報
投資人應選擇有穩定經營收入的投資產品“事實上，目前京城房地產市場中正常的商業地產的投資回報一般在8%左右，但前提是該項目是一個經營相對成熟的商業地產項目，而新的商業地產項目最初一般很難通過收入來實現其所承諾的投資回報。“至少需要2年到3年的時間才可以將一個項目市場氛圍培養起來。”蘇文這樣指出，在選擇房地產投資理財的同時，不要忽略了對風險的把握及考慮。
所以在選擇承諾投資回報的投資性產品時，首先要選擇一個具有穩定經營收入的產品。權衡一個投資理財產品在經營上是否具有安全保障，應該先了解其經營狀況，一方面是經營現狀，另一方面是經營前景。比如了解它的地理位置是否合理，功能定位是否恰當，經營團隊是否優秀等等。如果遇到還沒有投入經營的理財產品，也應對該項目的未來經營狀況有個最起碼的判斷。
新京報
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