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投資產權式商鋪 想清楚了再出手
案例：兩年前，一則招商廣告引起了李女士的注意。北京碧溪家居廣場在北京某都市報上刊登了一則半版的招商廣告，廣告聲稱投資碧溪家居廣場的產權式商鋪，年收益可以達到10%以上，一次性投入只有16萬元，并且可以分期貸款。廣告還稱投資產權式商鋪后，投資人無須自己管理，由專業的投資管理公司負責經營。
李女士覺得投資這個項目比較適合自己，一來投資回報率比銀行利息高的多，二來也不需要自己親自經營。但是畢竟投入不小，她還是專門趕到碧溪家居廣場進行了實地考察。位于西南三環的碧溪家居廣場位置很不錯，規模也很大，有5萬平方米的營業面積，產權式商鋪被分割成幾千個13.34平方米的標準攤位進行出售。
對于投資風險問題，李女士咨詢了碧溪家居廣場的管理者。碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場5萬平方米的房產、營業收入以及碧溪溫泉飯店的收入，購買者的收益做擔保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法——碧溪3年內可原價回購商鋪，超過3年，每年遞增原價的5%，截至第10年為原價的135%回購。
最后李女士決定投資碧溪家居廣場的產權式商鋪。她拿出16萬元交給碧溪家居廣場的管理公司。第一個季度李女士如期拿到了管理公司——北京騰飛物業投資公司發給的租金，然而從第二個季度開始，管理公司以資金周轉出了一些問題為理由推遲發放租金。從第三個季度開始，李女士就已經拿不到租金收益了。不得已，李女士把碧溪家居廣場告上法庭。經過調查才發現原來碧溪家居廣場由于資金出現問題而將李女士及其他投資人投資的產權式商鋪早已抵押給了銀行。
事實上，2002年之前，碧溪家居廣場就以大樓為抵押，向銀行借款2.88億元。隨后又將大樓化整為零出售商鋪。但是碧溪在向投資者出售商鋪時，隱瞞大樓被抵押的實情。這導致了業主投資的商鋪產權問題無法辦理。最后，碧溪家居廣場只能和業主攤牌。而此時，碧溪已與2000多人簽立合同，銷售額達6億多元。
分析：
產權式商鋪是近年來興起的物業形態，投資者出于投資目的，將商鋪委托發展商或品牌經營商統一經營，以獲得穩定的投資回報——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運作，著實讓它風光了一把，制造了一個又一個“投資小、風險小、回報穩定”的投資神話。
然而，北京碧溪家居廣場的失敗案例讓投資者看到，所謂的“投資小、風險小、回報穩定”只是一種理想，任何一種投資行為都存在不可預料的風險，關鍵是在做投資前要做好分析和判斷。對于如何投資產權式商鋪，深圳慧通行房地產顧問公司總經理母舟認為兩個原則是不可忽視的：第一還是看位置，最基本的依據就是人流；其次是要看目前的經營狀況，不要相信未來的承諾和許諾。此外，還要調查開發商的實力、經營管理水平以及明確產權的分割情況等。
具體到北京碧溪家居廣場這個項目，母舟告訴記者從零售管理學角度講，就要引入目標商店和附著式商店的概念。顯然碧溪家居廣場是定位成目標商店，但是作為一個家居廣場，把整個項目劃分為幾千個小攤位來經營，這種做法在專業人士看來是沒有前途的，存在巨大風險。畢竟家居廣場不是小商品批發市場，過多的攤位沒有足夠的人流支撐是很難經營下去的，而碧溪家居廣場城鄉結合地帶的位置也決定了客流不可能很大，很難滿足數千個攤位的經營需求。而碧溪家居廣場顯然要想成為一個成功的目標商店并不容易，其經營模式和定位都存在問題。對于這一點，是被多數投資者忽略的。
在母舟看來，附著式商店的投資風險相對小一些，只要找對了成功的目標商店，和目標商店形成錯位經營，附著式商店一般都可以取得不錯的投資回報。
因此，從實際的經營看，產權式商鋪投資在目前是一種高風險、高回報率的投資品種，存在著許多風險。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。同時，產權式商鋪涉及了開發商、經營者和眾多分散投資者，利益分割很細，情況復雜。如果開發商、經營者任何一方出現問題，對小業主都會帶來重大損失。所以，業主應該自發成立一個統一的組織，有利于統一意見，對維權活動的進行比較有利。
小貼士
●目標商店：目標商店是指品種齊全，進行廣泛促銷，并樹立良好形象的商店，顧客可以從很遠的地方來消費，主要是超市、百貨等主力商家。
●附著式商店：附著式商店自身并不創造或很少創造客戶群，也不真正形成自己的商圈，顧客被其他原因吸引到商店的所在區域。
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