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有償租賃房產的房產稅
有償租賃房產是如何的?有哪些相關的政策?是如何計算有償租賃房產的房產稅的?
一、 有償租賃房產的房產稅相關政策
(一)基本規定
《房產稅暫行條例》規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%.
(二)優惠稅率
1、低稅率4%.按照《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)的規定，自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅(注：依據蘇政辦發[2006]136號文件，江蘇省對個人出租房屋的各項稅費按照5%進行綜合征收，房產稅包含在內);對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。
2、江蘇私房出租綜合征收率5%.按照《江蘇省個人出租房屋稅收征管暫行辦法》(蘇政辦發[2006]136號)對個人(含外籍個人、華僑和港、澳、臺人員)在本省范圍內出租房屋應繳納的包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加費、房產稅、個人所得稅、印花稅和土地使用稅等稅費在內的各種稅收的征收管理作出了特別規定。對租金收入申報屬實，能提供真實有效的房屋租賃合同、協議或收費依據的，以租金收入和本辦法規定的綜合征收率計算征收。應納稅額計算公式為：
應納稅額=租金收入×綜合征收率
綜合征收率統一規定為5%.
3、公有住房和廉租住房等的免稅規定。按照《財政部 國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》( 財稅〔2000〕125號)
對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房;房管部門向居民出租的公有住房;落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅、營業稅。
(三)有償租賃房產的特殊情形
1、關于融資租賃房產的房產稅問題。按照《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)的規定，自2009年12月1日起，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。
2、關于地下建筑出租的房產稅問題。按照《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅〔2005〕181號)規定，凡在房產稅征收范疇內的具備房屋功能的地下建筑，包含與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。上述具備房屋功效的地下建筑是指有屋面和維護結構，可以遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場合。
出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
3、關于以房產投資收取固定收益的房產稅問題。對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，由出租方按租金收入計算繳納房產稅。
4、關于業主共有的經營性房產出租的房產稅問題。依據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。
5、關于免稅單位出租房產的房產稅問題。依據《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(1986)財稅地字第8號規定：國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，是指這些單位本身的辦公用房和公務用房。
事業單位自用的房產，是指這些單位本身的業務用房。
宗教寺廟自用的房產，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。
公園、名勝古跡自用的房產，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。
上述免稅單位出租的房產以及非本身業務用的生產、營業用房產不屬于免稅范圍，應征收房產稅。
二、 無償租賃房產的房產稅相關政策
無償租賃房產涉及到兩種情況，一種是合同約定免收租金期間使用他人房產，另一種是無租金使用他人房產。這兩種情況表面上看來納稅人都無需支付租金給房產所有人，但兩者有著本質的區別。
(一)免收租金和無租使用的區別
免收租金是指本身存在發生的租賃事實，但在租賃交易中，出租方根據合同約定在一定期限內豁免承租方租金，也即免租期就是在合同期內支付租金的前提下免收部分期限租金的行為。
而無租使用本身不存在租賃交易行為，實際上是一種無償出借的行為。因此，免收租金期間和無租使用他人房產雖然表現形式是一樣的，即使用人無需支付租金。但實質上是完全不同的，前者是一項租賃交易，后者則屬于無償出借。
(二) 兩者的房產稅政策區別
1、 關于出租房產免收租金期間的房產稅問題。依據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
案例介紹：
2012年6月，稅務人員在對某企業進行日常納稅評估時發現，該企業賬面上有價值2000萬的店面出租給個體商戶，但是2011年未申報繳納房產稅。該企業解釋， 與個體商戶簽訂了三年的租賃協議，第一年優惠免收租金。2011年是第一年免收租金期間，該公司認為按照從租計征房產稅的規定，第一年不收取租金，因此無需繳納房產稅。對此，稅務機關認為依據財稅〔2010〕121號文件，對于出租房產免收租金期間的房產稅應該由產權所有人按照房產原值繳納。
該企業應補繳2011年房產稅16.8萬元，并按規定加收滯納金及罰款。計算公式：2000×(1-30%)×1.2%=16.8萬元
注：根據《江蘇省房產稅暫行條例施行細則》：我省房產稅依照房產原值一次扣除百分之三十后的余值計算繳納。
2、 關于無租使用房產的房產稅問題。依據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。也就是說，在無租使用情況下，房產稅的納稅義務主體仍為產權所有人，只是由使用人代為繳納房產稅。
案例介紹：
近日，我局稅務人員在對某單位進行日常納稅評估時發現，該單位2011年度無租使用其關聯企業的房產，該房產原值280萬元，但是未代繳房產稅。對此，稅務機關認為依據財稅〔2009〕128號文件，該單位無租使用其他單位的房產，應代繳房產稅2.352萬元，并按規定加收滯納金及罰款。
計算公式：280×(1-30%)×1.2%=2.352萬元
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