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武漢市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法
第一條為了規(guī)范本市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，維護(hù)物業(yè)管理市場的正常秩序，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，結(jié)合工作實際制定本辦法。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房管部門對前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項目總建筑面積在20萬平方米以上的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項目總建筑面積在20萬平方米以下、3萬平方米以上的，開發(fā)建設(shè)單位可以采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅總建筑面積不超過3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房管部門批準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條通過招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請《商品房預(yù)售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證》之前完成前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作并與中標(biāo)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
第五條市房管部門負(fù)責(zé)全市前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動的制度建設(shè)和監(jiān)督管理。
武漢市物業(yè)管理事務(wù)指導(dǎo)中心（以下簡稱“市物業(yè)中心”），負(fù)責(zé)建立全市統(tǒng)一的前期物業(yè)管理招投標(biāo)平臺（以下簡稱“招投標(biāo)平臺”），負(fù)責(zé)招投標(biāo)平臺的事務(wù)性工作，為物業(yè)管理招投標(biāo)當(dāng)事人提供指導(dǎo)和服務(wù)。
各區(qū)（開發(fā)區(qū)）房管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目招投標(biāo)活動的備案管理及指導(dǎo)監(jiān)督。
第六條市物業(yè)中心通過招投標(biāo)平臺為開發(fā)建設(shè)單位提供以下服務(wù)：
（一）匯集和發(fā)布本市前期物業(yè)管理招標(biāo)信息；
（二）組織招標(biāo)方抽取評標(biāo)委員會專家評委；
（三）發(fā)布中標(biāo)結(jié)果及相關(guān)信息；
（四）開評標(biāo)現(xiàn)場指導(dǎo)和服務(wù)；
（五）實施與前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)的其他事務(wù)。
第七條依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的開發(fā)建設(shè)單位是招標(biāo)人。響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是投標(biāo)人。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會公眾滿意度情況、投訴處置情況、項目經(jīng)理履職情況及服務(wù)合同履行情況等信用信息作為評標(biāo)的主要依據(jù)。
第八條招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：
（一）招標(biāo)人名稱；
（二）招標(biāo)項目名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況；
（三）投標(biāo)資格條件；
（四）投標(biāo)人報名地點(diǎn)、期限以及獲取招標(biāo)文件的方式。
第九條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)結(jié)合物業(yè)管理項目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。
招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）招標(biāo)人情況，包括名稱、地址、聯(lián)系方式等；
（二）招標(biāo)項目基本情況，包括物業(yè)項目名稱、坐落地址、物業(yè)管理區(qū)域范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套（間）數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境條件、投標(biāo)報件所需的各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)、物業(yè)總平面圖、物業(yè)服務(wù)用房配置情況等；
（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；
（四）投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；
（五）投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的方式、地點(diǎn)及截至?xí)r間；
（六）投標(biāo)有效期；
（七）招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時間及地點(diǎn)等；
（八）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；
（九）前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
（十）其他事項的說明及法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他內(nèi)容。
第十條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書10日前，提交物業(yè)區(qū)域劃分備案證明、招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件報物業(yè)項目所在地區(qū)房管部門備案。
區(qū)房管部門受理后，對資料齊備的應(yīng)在3個工作日內(nèi)在武漢市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)通過招標(biāo)備案，并向招標(biāo)人發(fā)出《前期物業(yè)管理招標(biāo)備案證明》。
區(qū)房管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令招標(biāo)人改正。
第十一條招標(biāo)人收到《前期物業(yè)管理招標(biāo)備案證明》后，應(yīng)通過武漢市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)向市物業(yè)中心申請發(fā)布招標(biāo)信息。
市物業(yè)中心應(yīng)在受理后2個工作日內(nèi)，通過招投標(biāo)平臺向物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一發(fā)布招標(biāo)公告，或由招標(biāo)人向受邀物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書規(guī)定的時間、地點(diǎn)發(fā)售招標(biāo)文件，招標(biāo)文件的發(fā)售期不得少于5日。
第十二條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告設(shè)定的條件和約定期限，向招標(biāo)人提交投標(biāo)申請。招標(biāo)人對投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審的，投標(biāo)人還應(yīng)按照招標(biāo)公告中資格預(yù)審的要求提交資格預(yù)審資料。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將有效投標(biāo)人相關(guān)信息報送市物業(yè)中心。
第十三條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，制作的投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括投標(biāo)函、投標(biāo)報價、物業(yè)管理方案以及招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
第十四條招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個人均不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。
第十五條開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項目所在地的區(qū)房管部門現(xiàn)場監(jiān)督和見證下進(jìn)行。
市物業(yè)中心應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)前當(dāng)眾宣布會場紀(jì)律和相關(guān)注意事項。
招標(biāo)人應(yīng)邀請投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)箱和投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時應(yīng)當(dāng)眾予以拆封。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。
第十六條評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。
評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得成為相關(guān)項目的評標(biāo)委員會成員。
評標(biāo)委員會的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從市房管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。
第十七條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)前2日內(nèi)確定專家成員人數(shù)和后備人數(shù)并填寫申請表后，到市物業(yè)中心申請抽取評標(biāo)委員會專家成員。市物業(yè)中心在招標(biāo)文件確定的開標(biāo)時間前24小時內(nèi)，從物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取專家成員及后備成員，系統(tǒng)后臺依序通知抽取的評標(biāo)委員會專家成員。
評標(biāo)委員會專家成員因故不能參加評標(biāo)活動的，依序從抽取的后備成員中予以補(bǔ)充。招標(biāo)人按照國家規(guī)定承擔(dān)專家評審費(fèi)等費(fèi)用。
第十八條評標(biāo)中除了現(xiàn)場答辯部分外，應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行并遵守下列規(guī)定：
（一）評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見，承擔(dān)個人責(zé)任；
（二）評審?fù)稑?biāo)文件工作必須在市公共資源交易中心評標(biāo)封閉區(qū)進(jìn)行。評委不得外出、不準(zhǔn)會客、不準(zhǔn)使用任何通訊工具與外界聯(lián)系；
（三）評委必須嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較、評分。
第十九條評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)出具書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并由評標(biāo)委員會成員簽字確認(rèn)。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求直接確定中標(biāo)人或者向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的中標(biāo)候選人。
第二十條評標(biāo)委員會向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
第二十一條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的實際投標(biāo)人。
第二十二條招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾、履行期限、規(guī)章制度等主要條款應(yīng)當(dāng)與招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場答辯的內(nèi)容一致。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。
第二十三條采取招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的區(qū)房管部門辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。
第二十四條市物業(yè)中心應(yīng)公開發(fā)布招投標(biāo)物業(yè)項目的下列信息：
（一）物業(yè)項目名稱、地址、招標(biāo)人、招標(biāo)時間、招標(biāo)形式和投標(biāo)情況；
（二）物業(yè)管理項目中標(biāo)結(jié)果；
（三）物業(yè)服務(wù)合同簽訂情況；
（四）其他需要發(fā)布的物業(yè)管理招投標(biāo)信息。
第二十五條開發(fā)建設(shè)單位未依法通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)房管部門依據(jù)法律、法規(guī)依法給予行政處罰。
第二十六條申請辦理相關(guān)備案手續(xù)時，申請人應(yīng)當(dāng)提交真實有效的備案材料。備案材料不實的，由申請人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十七條投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動不符合有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者向區(qū)房管部門投訴。
第二十八條其他物業(yè)管理項目以及業(yè)主或者業(yè)主大會通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。
第二十九條本辦法自20xx年1月1日起施行，有效期5年。原《市房產(chǎn)局關(guān)于印發(fā)武漢市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行規(guī)定的通知》（武房規(guī)[20xx]1號）廢止。
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