新一輪住房制度改革核心：“公平住房權(quán)”
盡管我國(guó)城市化率跨過了50%大關(guān),人口集聚度卻不夠。因此,新一輪住房制度改革,首先要讓2.7億城市常住外來人口逐步落戶城市,并享有等同于戶籍居民的公共服務(wù),這就要求在市民化的同時(shí),各級(jí)政府要加大公共服務(wù)供給規(guī)模和均等化力度。
本周的中央政治局會(huì)議,具有重要的“時(shí)間節(jié)點(diǎn)”意義,除了為即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào),也是為國(guó)家“十三五”規(guī)劃開局謀劃,更是為時(shí)隔37年之后再次召開國(guó)家城市工作會(huì)議“打前站”。
三重“指向”剛好統(tǒng)籌了我國(guó)在短期、中期和長(zhǎng)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略,即短期要保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在合理區(qū)間、中期全面建成小康社會(huì)、長(zhǎng)期內(nèi)以新型城鎮(zhèn)化夯實(shí)內(nèi)需增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、民生產(chǎn)業(yè),自然貫穿于短期、中期和長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中。短期看,加速樓市“去庫(kù)存”是保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在合理區(qū)間的應(yīng)有之義;中期看,全面建成小康是“十三五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo),而通過住房等公共服務(wù)均等化、外來人口“市民化”來加速推進(jìn)“供給側(cè)”改革,則是分享改革紅利、實(shí)現(xiàn)小康的重要途徑;長(zhǎng)期看,城市化率達(dá)到50%以后,城市化要揮別“土地城市化”、“半城市化”,走向提高城市集聚能力、構(gòu)建內(nèi)需驅(qū)動(dòng)的`新階段。
今年以來,樓市庫(kù)存高壓警報(bào)不斷升級(jí),對(duì)火爆了10多年的房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工和土地市場(chǎng)形成驟然降溫的效應(yīng),這對(duì)于穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資、平滑“去產(chǎn)能”、避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊,已構(gòu)成了短期內(nèi)的最大不確定風(fēng)險(xiǎn)。
因此,近期國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人連續(xù)對(duì)“去庫(kù)存”做出重要指示。同時(shí),在11月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上,針對(duì)加強(qiáng)“供給側(cè)”改革部署了四項(xiàng)措施,其中就包括化解樓市庫(kù)存。
這意味著,樓市“去庫(kù)存”并非像以往一樣,在“需求端”刺激可化解,而是要在“供給端”釋放要素活力、釋放有效住房需求,途徑就是通過戶籍制度改革,提高外來人口“市民化”比例,將新市民納入城市社會(huì)保障、住房政策的范疇,降低新市民城鎮(zhèn)化的成本。
目前,城鎮(zhèn)化率達(dá)到53%、城鎮(zhèn)戶籍居民人均住房面積達(dá)到35平方米,過去10多年基于戶籍居民“房改”帶來的住房需求高潮已過。
由此,基于刺激購(gòu)房需求為主的樓市政策和制度,也到了需要徹底革新的時(shí)候了,這就是本次中央政治局會(huì)議提出的“推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革”,也是“十三五”規(guī)劃建議提出的“深化住房制度改革”。
新住房制度下,住房需求的主體是外來常住人口,解決住房需求的途徑是“供給側(cè)”改革,而非需求側(cè)刺激,如實(shí)現(xiàn)外來人口“市民化”、降低購(gòu)房成本;市政設(shè)施建設(shè)要與住房供應(yīng)同步推進(jìn),而并不是單純的“造城”。
繼1998年房改之后,重提住房制度改革,是我國(guó)城市化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)倒逼所致。
本世紀(jì)以來,我國(guó)GDP能以平均10.7%的超高速增長(zhǎng),入世紅利疊加住房市場(chǎng)化紅利,驅(qū)動(dòng)由制造業(yè)、房地產(chǎn)、基建為主的固定資產(chǎn)投資年平均25%左右的增長(zhǎng)是主因,表象就是城鎮(zhèn)化率以年均1.5個(gè)百分點(diǎn)快速增長(zhǎng)。而在上世紀(jì)50至70年代的西方國(guó)家快速城鎮(zhèn)化時(shí)期,城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng)僅0.6個(gè)百分點(diǎn)。
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