靠“租房”去庫存需制度配套
中國的租房市場不發(fā)達，收益率自然會低，住房投資者當然是不愿意進入這個市場，即使購買了住房也只是為了房價炒作升值而已。
剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議指出，化解當前中國房地產(chǎn)市場過高的庫存成為2016年經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之一。對此，本次中央經(jīng)濟工作會議上也提出幾種去化庫存的辦法。
其中要求房地產(chǎn)企業(yè)降價、取消房地產(chǎn)市場行政性限制等都遭遇市場高度關(guān)注，但是，會議提出的鼓勵投資者購買住房出租的意見并未獲熱捧，事實上，在這些房地產(chǎn)新政方向中，鼓勵住房投資者購買住房出租是最有新意亮點和市場可行性的政策之一。
鼓勵投資租賃，這樣既可消化城市住房過多的庫存，還可解決當前中國住房租賃市場不發(fā)達的問題。它是消化當前不少城市過高的住房庫存的“可持續(xù)”途徑。
制度設(shè)想固然有道理，但是，就目前的.情況來看，政府的房地產(chǎn)稅收政策連住房的投資與消費還尚未界定清楚，未來住房稅收政策要想來區(qū)分住房的投資和投機，還需要更多的制度完善。
在中國香港地區(qū)和歐美發(fā)達國家，對購買住房后的投資與投機已經(jīng)界定得十分清晰。比如住房購買半年內(nèi)交易的要交額外所得稅15%，住房購買一年內(nèi)交易的要交額外所得稅10%，住房購買三年內(nèi)交易的要交額外所得稅5%，三年以上則可以免交這種額外所得稅。嚴格地把住房投資與投機區(qū)分開。
因此，讓居民購買住房用于投資而不是用于投機，那么就必須出臺嚴格的稅收制度把住房投資與投機區(qū)分開，否則就容易引發(fā)房地產(chǎn)投機炒作，把房地產(chǎn)泡沫再吹大。
此外，做大住房租賃市場，還必須設(shè)立嚴格保護住房租賃者的法律。租房者往往是市場最為弱勢者，如果沒有相應(yīng)的法律來保護他們的利益，租房者的利益最容易受到侵害。這也是當前中國為何很多居民不愿意進入住房租賃市場，而特別強調(diào)要有自己的住房根源所在。
而要做一點，除了完善法律配套，還得根據(jù)相關(guān)的法律安排設(shè)立保護租房者的中介組織，或設(shè)立相關(guān)的政府職能部門。目前國內(nèi)不僅沒有設(shè)立專門保護租房者利益的職能部門，也沒有相應(yīng)的中介機構(gòu)，更沒有一部專門保護租房者的法律安排。
在這種情況下，要讓中國的租房市場健康發(fā)展起來是一件不容易的事情。
中國的租房市場不發(fā)達，租房市場的收益率自然會很低，中國住房的投資者當然是不愿意進入這個市場。即使購買了住房也只是為了住房炒作升值而已。
歐美發(fā)達國家租房市場發(fā)達，就在于這些國家都會有一部十分強勢的保護租房者的法律，從而讓最弱勢的租房者的利益不容易受到侵害與掠奪。在這種情況下，居民的居住問題就能夠根據(jù)市場的情況做出租房還是購買住房不同的選擇。如果租房成本低，租房更有利，居民也就更愿意租房了。這就是為何發(fā)達國家許多居民寧愿租房而不愿意購買住房根本原因所在。在這種情況下，住房租賃市場才會發(fā)展與繁榮。
所以，要讓更多的投資者進入住房市場來消化過高的住房庫存，一個成熟繁榮的租房市場制度配套是最為重要的。
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