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作業(yè)成本法在房地產開發(fā)中的應用
摘要：本文介紹作業(yè)成本法基本理論，闡述作業(yè)成本法在房地產開發(fā)企業(yè)成本核算、流程再造、作業(yè)分析三個方面的運用，提出實施作業(yè)成本法應注意的問題。
關鍵詞：作業(yè)成本法;房地產;流程再造;作業(yè)分析;成本核算
一、作業(yè)成本法概述
作業(yè)成本法簡稱ABC法，是以作業(yè)作為間接費用分配的基礎，以作業(yè)為中心，通過對作業(yè)成本的確認和計量，對所有作業(yè)活動跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進“可增值作業(yè)”，從成本產生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動因的多標準分配，提高了成本計算的準確性，引導管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動因上。其計算思路是：產品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源，根據生產費用發(fā)生的原因匯集到作業(yè)，并計算出作業(yè)成本，再按產品生產所消耗的作業(yè)量，將作業(yè)成本計入產品成本。強調費用支出的合理有效性，而不論其與產出是否直接相關，就一個制造中心而言，所有的費用支出只要是合理有效的，都是對最終產品有益的支出，就應計入產品成本。通過對作業(yè)成本的計算和有效控制，克服傳統成本法中間接費用責任不清的缺點，并且將以往不可控的間接費用在ABC中變?yōu)榭煽亍BC法不僅能精確地計算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現代成本管理方法。目前，作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。
二、作業(yè)成本法在房地產開發(fā)中的應用
房地產開發(fā)項目的直接費用比率下降、產品多樣化及異質性等特點符合作業(yè)成本法的應用前提。作業(yè)成本法在房地產開發(fā)中的應用，主要體現在以下三個方面：
1、準確核算開發(fā)成本。現行房地產開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費用的核算。一般是將各開發(fā)間接費用項目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產品開發(fā)成本。上述間接費用核算方法的弊端為：一是各開發(fā)項目本身產生的間接費用不平均，其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產品成本上后，無法準確追溯回來，也無法找出間接費用實際的發(fā)生動因，從而無法有效地對間接費用進行控制。
考慮到作業(yè)成本法能使間接費用的準確分配，可以將作業(yè)成本法引入到房地產開發(fā)成本核算中，具體步驟如下：①根據房地產企業(yè)的實際特點，以房地產開發(fā)過程中各工序為基準劃分各項作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認房地產行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用，如折舊費、修理費等，注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景，結合開發(fā)實際，找出各項成本動因，是成功實施作業(yè)成本法關鍵的一步，并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率，匯集各項作業(yè)成本費用，并分配記入各開發(fā)產品成本。計算公式為：某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價值合計/某作業(yè)動因總量;間接費用分攤成本=某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產品耗用成本動因數量，將分配某開發(fā)產品的各作業(yè)成本庫分攤成本與直接成本合并匯總，計算得出開發(fā)產品的成本。
2、流程再造。房地產業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環(huán)境變化的影響大、在項目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當初預測發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以，作業(yè)成本法在房地產業(yè)應用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統，通過價值鏈分析房地產開發(fā)全部價值活動，完整地認識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因，明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業(yè)細分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對于不增值和低效作業(yè)，房地產企業(yè)應在開發(fā)過程中予以剔除，橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比行業(yè)價值鏈，并對作業(yè)進行聯系、整合、選擇等處理，協調組織內部的各項作業(yè)使各項作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢，改善成本構成和提高作業(yè)的質量及效率，打造企業(yè)核心競爭力。
房地產開發(fā)流程再造的步驟如下：①繪制現有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發(fā)現現有開發(fā)流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優(yōu)先順序;③尋求解決問題的方法，由專人負責實施;④評估實施結果，修正解決方案，重新實施;⑤進行下一個問題的解決;⑥進行新一輪的流程分析，使整個房地產開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運轉自如。通過流程優(yōu)化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產開發(fā)流程的運轉效率。
3、作業(yè)分析。對房地產開發(fā)企業(yè)流程進行再造后，進一步對流程中的各個作業(yè)進行分析，即通過對作業(yè)的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業(yè)的確認與計量、成本費用的歸集等步驟，分析評價作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講，對各作業(yè)進行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對間接費用進行成本控制，在房地產開發(fā)過程中，作業(yè)動因有產品產量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產開發(fā)業(yè)務中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心，為了有效控制建設各階段的成本，還必須進行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現象。這樣，整個作業(yè)鏈才能形成強大的合力，如項目前期作業(yè)可以分為：土地征用及拆遷、報批報建、規(guī)劃設計等工作，應對該階段的工作合理排序，保證該階段目標的完成。
因此，作業(yè)分析能進一步消除流程再造后的不增值作業(yè)與無效耗用的資源，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學性和有效性，進一步優(yōu)化已經形成的作業(yè)鏈，降低房地產企業(yè)開發(fā)成本。
三、房地產開發(fā)中應用作業(yè)成本法應注意的問題
本文僅僅就ABC法在房地產企業(yè)成本管理方面的運用進行研究，在實際操作中，還應注意以下問題：
1、考慮房地產企業(yè)自身情況。我國房產行業(yè)與先進制造行業(yè)相比，其運用先進科學技術的領域并不是很突出，因而開發(fā)間接費用不如一些先進制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實施是可以帶給房產行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產企業(yè)應根據企業(yè)自身的生產特點、經營環(huán)境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法。可以從關鍵作業(yè)中心開始，逐步推進，發(fā)現實施過程中的問題，不斷學習、摸索，再運用到整個房地產開發(fā)流程，同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經驗與總結。
2、準確成本追溯與分配。ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發(fā)中，不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯系，仍將間接成本分配給無關聯的對象，這些問題都值得進一步探討。
3、注意重要性原則。房產企業(yè)間接費用雜而多，各項費用金額有大有小，獲取各項費用數據本身的花費有多有少，應依據重要性原則，選擇某些經常發(fā)生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。
4、要在房地產企業(yè)中成功實施ABC法，還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統的集成等。
主要參考文獻：
[1]燕洪國，嚴復海。基于價值鏈的戰(zhàn)略成本管理問題探析[J].價值工程，2005。
[2]加華，姜加宏。作業(yè)成本法在房地產開發(fā)中的應用研究[J].工業(yè)技術經濟，2006.。
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