我國房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制策略論文
［提要］在我國房地產(chǎn)是一個十分熱門的產(chǎn)業(yè)，人們對它的需求度及受歡迎程度是有目共睹的。而在其獲得飛速發(fā)展的同時也面臨激烈的市場競爭，成本控制作為房地產(chǎn)中的重要組成部分，成本的開發(fā)管理影響著房產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，作為企業(yè)管理者如何在成本管理上實現(xiàn)經(jīng)濟與社會兩種效益的有機統(tǒng)一，以提高企業(yè)的市場競爭力。本文就現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)在成本控制方面存在的問題進行研究，并提出解決策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；問題；策略
在國民經(jīng)濟獲得快速發(fā)展及人們生活水平不斷提高的大背景下，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也獲得了飛速的發(fā)展并逐漸發(fā)展為我國的一項支柱性產(chǎn)業(yè)。因此，要想使房地產(chǎn)行業(yè)能更好地帶動并促進我國經(jīng)濟的發(fā)展，我們必須認識到一個大前提那就是：房產(chǎn)企業(yè)自身必須要有一個很好的發(fā)展。而衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展程度的關(guān)鍵因素就是這個企業(yè)獲取的利潤，獲得的利潤越多，說明企業(yè)發(fā)展也越好。然而在現(xiàn)實生活中影響房產(chǎn)企業(yè)利潤的因素有很多，在這諸多因素中能夠受企業(yè)控制的便是成本因素。但是目前在我國不少房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本控制方面的制度還不夠完善，并存在一系列的問題。只有有效地解決了這些問題，才能大大地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終才能帶動整個國民經(jīng)濟獲得更好的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的必要性
房地產(chǎn)開發(fā)既是一種經(jīng)濟行為，同時也是一種社會行為。作為經(jīng)濟行為，其開發(fā)過程的運行、發(fā)展及變化的一系列情況，對其他產(chǎn)業(yè)部門能否發(fā)展運行有著直接的影響。而作為社會行為，它關(guān)系著廣大老百姓“住”的問題，可以說已經(jīng)滲透到我們每一個人的生活之中。因此，房地產(chǎn)開發(fā)是從經(jīng)濟和社會兩個層面影響著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展及社會的穩(wěn)定。開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)都是以追求利潤為目的，因此在這一過程中房產(chǎn)開發(fā)商都是盡可能地制定較高的房價。但是房價一高又會在一定程度上抑制人們的購買行為，從而使房子的銷售量減少。因此，作為房產(chǎn)開發(fā)商來說應(yīng)該在房子價格及所得利潤之間找到一種平衡，這樣才能實現(xiàn)利潤最大化。近年來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異常火暴的現(xiàn)象，但對于許多房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其對企業(yè)自身開發(fā)成本控制不力，使得企業(yè)的成本升高利潤降低。因此，對一個房產(chǎn)企業(yè)來說對開發(fā)成本進行分析及控制已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。
二、我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題
（一）開發(fā)前期的成本控制意識不高。在項目的成本控制過程中決策階段是一個十分重要的環(huán)節(jié)，在成本控制中發(fā)揮著重要的作用。在現(xiàn)實生活中不少房產(chǎn)企業(yè)對施工階段的成本管理十分重視，往往容易忽略掉對前期設(shè)計階段進行有效的成本控制。同時，在不少房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在缺乏設(shè)計階段成本控制的有關(guān)規(guī)章制度，最終導(dǎo)致當(dāng)設(shè)計費用超額時房產(chǎn)企業(yè)無法采取相應(yīng)的應(yīng)對策略。這一問題也容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)和利益不明確的現(xiàn)象，使得企業(yè)的管理人員失去了對于成本控制的積極性。再加上不少公司里的設(shè)計人員不具備預(yù)算概念和知識，更不了解市場上建材價格及預(yù)算價格，這些都會使得他們無法對項目做出有效的具有參考價值的預(yù)算。（二）項目建設(shè)階段成本控制機制不完善。由于房地產(chǎn)項目具有建設(shè)周期長、不可逆等一系列的特點，使得在項目建設(shè)過程中會常常出現(xiàn)諸如返工、停工等增加項目成本的事件發(fā)生。同時，由于我國大部分房產(chǎn)企業(yè)缺乏一套完整的關(guān)于項目變更的申請、測量及審核制度，使得在項目的變更上容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)不清、執(zhí)行不力、變更隨意性大等一系列的問題。最終導(dǎo)致在現(xiàn)實工作中雖然不少的房產(chǎn)企業(yè)都非常重視項目建設(shè)成本，但他們都是重視監(jiān)控項目質(zhì)量以及材料使用方面，而在很大程度忽略了關(guān)于項目變更方面的成本控制。這些都是引發(fā)房地產(chǎn)項目施工階段的成本難以控制、支出經(jīng)常超出預(yù)算的最關(guān)鍵因素。（三）缺乏規(guī)范的成本控制體系。目前，在我國不少房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部還缺少一套較為規(guī)范的成本控制體系，使得在實際工作中的成本控制缺乏科學(xué)性和全面性，同時還缺乏一個行之有效的責(zé)任考核機制。盡管不少房產(chǎn)企業(yè)認識到了成本控制這一環(huán)節(jié)的關(guān)鍵性，不少企業(yè)也在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立了專門負責(zé)成本控制的部門，但是由于缺乏規(guī)范化的成本控制體系，使得不少企業(yè)的成本控制水平仍處于粗放型管理的階段。
三、解決策略
（一）科學(xué)的策劃設(shè)計。房產(chǎn)企業(yè)要對本企業(yè)的成本控制實行科學(xué)的策劃設(shè)計，這一工作主要包含以下四個方面的內(nèi)容：首先，要實行限額設(shè)計。目前，在不少房產(chǎn)企業(yè)都普遍存在著項目開發(fā)周期緊迫，設(shè)計過程中能夠投入的時間相對較少，使得最終的設(shè)計成果缺乏精準(zhǔn)性，繼而給工程預(yù)算編制等環(huán)節(jié)增加了一些不穩(wěn)定的因素。同時，在設(shè)計過程中如果出現(xiàn)頻繁的設(shè)計變更，也會使得項目的造價成本不斷地增加。因此，在項目的開發(fā)過程中，一定要要求設(shè)計方提供與設(shè)計相符的設(shè)計概算，以盡可能做到限額設(shè)計的精準(zhǔn)，并且要綜合考慮多方面的因素，諸如：結(jié)構(gòu)、材料設(shè)備、建筑裝飾等。還要保持與設(shè)計人員的充分溝通，只有這樣才能把限額設(shè)計工作做到最優(yōu)水平；其次，房產(chǎn)企業(yè)可以實行設(shè)計招標(biāo)制度。如土地規(guī)劃、項目方案設(shè)計以及最終的工程設(shè)計，最好都采取招投標(biāo)的方式進行，通過這個渠道選擇達到單位要求、性價比最高的設(shè)計；再次，在對圖紙進行審核這一環(huán)節(jié)也要做到嚴謹。在設(shè)計出圖的時候，要嚴格審核充分溝通，多比較多修改，使最終的設(shè)計成果更加經(jīng)濟合理，減少設(shè)計變更的發(fā)生；最后，要選擇合理的策劃營銷手段。也就是說在項目的推廣階段，企業(yè)要能夠在廣告、活動策劃、銷售推廣等環(huán)節(jié)進行合理的費用分配。要善于挖掘項目所具備的區(qū)位、交通及配套等優(yōu)勢，并放大這些優(yōu)勢效應(yīng)，建立規(guī)范的預(yù)算制度，合理地分配日常銷售支出。
（二）嚴格規(guī)范招投標(biāo)制度。要對招投標(biāo)進行嚴格的規(guī)范，必須做好以下三個方面的工作：首先，要科學(xué)準(zhǔn)確地編制項目招標(biāo)文件。客觀分析各指標(biāo)，將工程標(biāo)底控制在一個合理的下限水平。并對招標(biāo)過程中涉及到的一切關(guān)于費用方面的條款進行反復(fù)推敲，從而使得招標(biāo)文件更為合理；其次，在項目進行招投標(biāo)時要堅持公平公正的原則。通過有序的市場競爭選擇出具備相當(dāng)資質(zhì)、業(yè)績、技術(shù)實力等方面最優(yōu)的施工單位；最后，認真履行合同。項目的承包合同中要明確甲乙雙方的權(quán)責(zé)義務(wù)。為防止雙方權(quán)益受到侵害，我們要在費用結(jié)算等一系列的問題上做出一個明確的約束，避免項目決算過程中容易出現(xiàn)的糾紛。
（三）加強施工管理。在項目的施工環(huán)節(jié)，作為企業(yè)一定要重視對整個施工過程進行嚴格的管理。首先，要對人工、材料和設(shè)備的市場價格進行詳細的了解。尤其是材料和設(shè)備，它們在施工過程中占據(jù)著十分重要的地位。因此，作為房產(chǎn)企業(yè)一定要密切關(guān)注材料和設(shè)備在市場上的價格變化，客觀地評價二者的性價比，這是控制施工成本的關(guān)鍵。另外，在對現(xiàn)場進行管理時，要時刻嚴格控制設(shè)計變更。避免由于反復(fù)修改設(shè)計所造成的成本浪費；其次，要不斷加強對工程簽證的管理。作為企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員必須要做到據(jù)圖核實、現(xiàn)場簽證，只有這樣才能有效地防止偷工減料以及浪費材料的情況發(fā)生，才能最終實現(xiàn)減少相關(guān)費用的目標(biāo)；最后，企業(yè)要認真地做好項目的審核工作，隨著工程項目的開展，一定要對工程的進程和賬目進行定期審核，并及時反饋，只有這樣才能對項目進行有效地調(diào)整，幫助企業(yè)減少不必要的開支。
（四）強化竣工驗收。竣工驗收是工程施工的最后階段，要嚴格按照國家政策以及合同的規(guī)定，去進行工程結(jié)算復(fù)審和工程尾款會簽，以保證整個工程按期竣工。與此同時，還要重視項目的掃尾工作，最大限度降低財務(wù)成本，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。
四、結(jié)語
綜上所述，對房地產(chǎn)項目實施成本管理控制，是一個涉及到多個環(huán)節(jié)的復(fù)雜過程。作為房地產(chǎn)企業(yè)要想做好項目管理與成本控制這兩個方面的工作，最關(guān)鍵的一點就是必須要樹立起成本意識，并在項目的開發(fā)過程中對每個環(huán)節(jié)都要做好相應(yīng)的管理控制工作，并且要構(gòu)建出一個科學(xué)合理的成本運行體系，房產(chǎn)企業(yè)只有做到了這一點才能夠在激烈的市場競爭中取得成功，才能獲取到一個較大的利潤空間。
主要參考文獻：
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