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物業(yè)管理企業(yè)“營改增”應對與稅務籌劃
“營改增”政策是中國稅制的一次重大變革，“營改增”將會給物業(yè)管理企業(yè)帶來很大的影響，有利有弊。能否享受政策的紅利取決于物業(yè)管理公司自身的能力和水平。
如何根據(jù)行業(yè)特點，為行業(yè)管理者決策提供方向性指引，為財務部門積極應對稅制轉變做好準備?如何適應“營改增”稅制改革，進行合理的稅務籌劃，降低稅負，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化?這是當前物業(yè)管理企業(yè)面臨的現(xiàn)實問題。
由于不同的納稅主體適用于不同的稅率，而且納稅主體不同采用的征稅方式也不同，我們從一般納稅和小規(guī)模納稅人兩個方面來討論“營改增”對物業(yè)管理公司的影響。在“營改增”前，物業(yè)管理公司實行營業(yè)稅征收方式，稅率為5%，“營改增”后，物業(yè)管理公司作為現(xiàn)代服務業(yè)，稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。
(一)“營改增”對于一般納稅人的物業(yè)管理公司稅負的影響
對于一般納稅人來說，當期應繳納的增值稅額==當期銷項稅額—當期抵扣的可進項稅額，銷項稅稅率為6%。這與原來按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比，“營改增”后企業(yè)適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業(yè)的稅收負擔。
但是，增值稅是就增值部分計稅，它不僅與稅率有關，還與銷項稅額和進項稅額之間的差額有關，兩者之間的差額越大，應繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負擔�！盃I改增”對一般納稅人稅收負擔的影響，還需要結合企業(yè)具體實際情況加以分析。
假設物業(yè)管理公司(一般納稅人)收取的物業(yè)費為A，假設只考慮營業(yè)稅不考慮附加稅，“營改增”前收入為A：
進一步分析可知，若進項稅額<0.006a，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將上升，若進項稅額>0.006A，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。
如，一個年物業(yè)服務費100萬元的物業(yè)項目：
因當期應繳納的增值稅額=當期銷項稅額-當期抵扣的可進項稅額得知，若進項稅額為0.6萬元時，應繳納的增值稅額為5萬元。與原按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比相等，若進項稅額>0.6萬元(0.006A)，為1萬元時，繳納的稅額為4.6萬元，小于應繳納的稅額5萬元(0.05A)，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。同理，若進項稅額<0.6萬元(0.006A)時，“營改增”后企業(yè)的稅負額將上升。
換另一個角度分析，假設某物業(yè)管理公司(一般納稅人)年營業(yè)額為X，“營改增”前的成本費用為Y，“營改增”后的成本費用為Z，可抵扣的進項稅額為(Y-Z)，同樣可以得出，若(Y-Z)<0.006>0.006X，則“營改增”后企業(yè)的稅負額將下降。
(二)“營改增”對小規(guī)模納稅人的物業(yè)管理公司稅負的影響
對于小規(guī)模納稅人來說，“營改增”之后，小規(guī)模納稅人當期應繳納的增值稅額=(全部價款+價外費用)*3%/(1+3%)，由此可知，“營改增”后對小規(guī)模納稅人來說，稅負大大下降，企業(yè)的收入和利潤將會得到進一步的提升。
(三)稅負臨界點分析
稅負臨界點即企業(yè)在選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人時其稅負相等，臨界點可以通過計算得出。
假設物業(yè)管理公司銷售額為a，進項稅額為b：
若一般納稅人與小規(guī)模納稅人稅負相同時即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是說當企業(yè)進項稅額為銷售額的3%時，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規(guī)模納稅人，稅負相等。
(四)“營改增”對物業(yè)管理公司財務管理工作的影響
“營改增”之后，物業(yè)管理公司將納入到增值稅體系當中，這將促使物業(yè)管理公司不得不更加規(guī)范自己的財務管理制度，根據(jù)經(jīng)濟和政策發(fā)展的要求來不斷完善原有的財務制度。
物業(yè)管理公司將不得不根據(jù)“營改增”政策要求來統(tǒng)一核算口徑，不斷提高財務信息的真實性和有效性，進而保證財務統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性，提高財務管理工作水平和質量。物業(yè)管理公司需不斷擴大稅負效應，提高企業(yè)的盈利能力，提高企業(yè)的利潤率，使得企業(yè)在同等條件下能夠獲得更多的經(jīng)濟效益。
“營改增”之后，物業(yè)管理公司將必須完善稅率和抵扣范圍，必須根據(jù)“營改增”稅制改革的要求來調整自身的產業(yè)結構和業(yè)務結構，并要對其業(yè)務結構進行升級和優(yōu)化。
(五)物業(yè)管理企業(yè)需要關注的“營改增”問題
1、物業(yè)費及水電費開具增值稅專用發(fā)票要區(qū)別對待。
租賃給其他個人的情況下不能開具增值稅專用發(fā)票。用于與公司經(jīng)營有關的事項可以開具增值稅專用發(fā)票。
2、物業(yè)公司代自來水公司、供電局收取的水電費開具的發(fā)票不同
物業(yè)公司代收的水電費，應按銷售貨物，適用稅率開具增值稅發(fā)票。自來水公司、供電局給物業(yè)公司可以開具增值稅專用發(fā)票。
開發(fā)商從市政部門購買水電再轉售給租戶的，對于轉售收入是按照銷售水電所適用的17%稅率計算增值稅還是按照經(jīng)營租賃服務所適用的11%稅率計算增值稅，目前尚未有明確的規(guī)定，需要進一步向稅務機關核實。
3、營改增后，原帳上應交稅費那部分余額應如何做賬務處理?后續(xù)收到的物業(yè)費需開具增稅發(fā)票，做賬時是否仍按此規(guī)則計算繳納增值稅(尤其是預收的那部分)?應如何計算當期應繳納增值稅?
原來每月按實際開營票金額作為繳納營業(yè)稅依據(jù)(即，當月收到的全額物業(yè)費，含預收以后月份的物業(yè)費)，實際做賬時，按權責發(fā)生制對每月收入進行確認并計提營業(yè)稅金及附加，這樣對于預收的物業(yè)費，應交稅費等就會出現(xiàn)借方余額(預交)。
1)根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及實施細則，物業(yè)管理企業(yè)收到預收賬款時不產生納稅義務，但因為收到預收款時全額開具了發(fā)票，故全額計算繳納了營業(yè)稅。原賬上應交稅費的借方余額可以比照《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》的規(guī)定申請原主管稅務機關退還提前繳納的營業(yè)稅。如果收到主管稅務機關退還的營業(yè)稅，則借記“銀行存款”貸記“應交稅費-應交營業(yè)稅”;如果主管稅務機關裁定不予退還，則逐期借記“營業(yè)稅金及附加”貸記“應交稅費-應交營業(yè)稅”。
2)后續(xù)收到物業(yè)費全額開具增值稅發(fā)票的，應當在收款時全額計算繳納增值稅，之后按照權責發(fā)生制分期確認營業(yè)收入。
收款時的賬務處理如下：
借：銀行存款/庫存現(xiàn)金
貸：應交稅費-應交增值稅
預收賬款
3)物業(yè)企業(yè)一般納稅人按照營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第二十一條至二十三條的規(guī)定計算繳納增值稅;小規(guī)模納稅人按照該辦法第三十四條和三十五條的規(guī)定計算繳納增值稅。
4、注意明確物業(yè)管理費的收取方式和開票主體。
根據(jù)目前許多商業(yè)地產開發(fā)商的通行做法，租賃合同中包含了物業(yè)管理服務內容，租戶不再與物業(yè)管理公司另行簽署物業(yè)服務合同，對于物業(yè)服務費的支付，通常有兩種做法：一是租戶向開發(fā)商支付物業(yè)管理費，由開發(fā)商開具發(fā)票;二是在租賃合同中明確開發(fā)商代物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費，由物業(yè)管理公司向租戶開具發(fā)票。對于第一種模式，開發(fā)商既出租物業(yè)又提供物業(yè)管理服務，應從主業(yè)適用稅率，按經(jīng)營租賃服務11%繳納增值稅，增加了開發(fā)商的稅務成本。相較而言，第二種模式更利于開發(fā)商的稅務籌劃，但因物業(yè)管理公司與租戶無直接合同關系，物業(yè)管理公司向租戶開具增值稅專用發(fā)票存在一定稅務風險。
5、免租期可能被認定為視同銷售。
商鋪租賃經(jīng)營通常會約定一定期限的免租期，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四(一)條：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人提供無償服務視同銷售。因此，免租期存在被認定為視同銷售的風險。許多開發(fā)商在租賃合同中已不再使用“免租”字眼，改稱“裝修期”。
6、物業(yè)公司的小區(qū)停車費是按照其他生活服務業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動產租賃的繳納11%的增值稅?若停車費按照不動產租賃這條進行，有可能申請簡易征收嗎?
1、根據(jù)財稅[2016]36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附：稅目解釋的規(guī)定，停車服務屬于一銷售服務/(六)現(xiàn)代服務/5租賃服務/經(jīng)營性租賃服務/車輛停放服務按不動產租賃服務繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動產租賃的適用稅率為11%。
2、如果公司服務業(yè)連續(xù)12月銷售總額小于500萬元，可以不登記為一般納稅人，并按小規(guī)模納稅人計算繳納增值稅。根據(jù)國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人提供不動產經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第16號)第四條規(guī)定，征收率5%。
3、根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第(九)第1點和(國家稅務總局公告2016年第16號)第三條第(一)點規(guī)定，一般納稅人出租的不動產是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。
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