2017房地產估價師考試《理論與方法》預測題答案
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一、單項選擇題
1、C
解析：房地產價格的形成條件為三個：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區分開來。
2、D
解析：共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現;②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質論價：優質高價，劣質低價。
3、C
解析：供給曲線就是供給量和其價格之間的關系。
4、D
解析：房地產的均衡價格是房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。
5、B
解析：
6、A
解析：在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產上，從而該種房地產的需求增加。
7、B
解析：決定房地產供給量的因素：該種房地產的價格水平、該種房地產的開發建設成本、該種房地產的開發技術水平、房地產開發商對未來的預期。
8、D
解析：供給量=存量+新開發量+其他種類房地產轉換為該種房地產量-該種房地產轉換為其他種類房地產量-拆毀量。
9、B
解析：炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成同方向變化關系。
10、A
解析：當一種房地產的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產的偏好增強時，當該種房地產的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產價格未來會上漲時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增加。
11、A
解析：與其他可移動的商品不同，房地產由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區同類房地產的供求狀況。
12、C
解析：因為是為競買人確定報價提供參考依據，所以評估的是競買人可承受的最高價;而如果是政府部門委托估價，則可能是掛牌底價。
13、B
解析：火災不能損害土地使用權，為房地產投保火災險服務的估價中，涉及土地使用權價值的選項都不是正確選項。排除AD;焚毀的建筑物，應該按照其重置成本，才能確定其實際損失。建筑安裝工程造價，是全新狀態下的建筑物價值。
14、D
解析：實際總價為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28萬元。
15、D
解析：1名義價格實際價格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。
16、A
解析：一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動。
17、D
解析：市場價格是短期均衡價格
18、B
解析：市場法測算出的價值趨向于市場價格。
19、A
解析：開發商主要會比較甲乙的樓面地價，甲的樓面地價=900÷6=150(元/㎡)，乙的樓面地價=600÷3=200(元/㎡)，甲<乙，所以開發商會選甲地。
20、C
解析：基準地價是指在某個城鎮的一定區域范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格。
21、B
解析：在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現到成交日期的價格為實際價格。
22、B
解析：如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。
23、A
解析：評估市場價值時所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率。
24、D
解析：評估市場價值所采用的折現率是社會一般報酬率;而評估投資價值所采用的折現率應是某個特定的投資者所要求的最低報酬率。特別需要注意的是此最低報酬率可能高于也可能低于與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率。
25、B
解析：期房價格=4500-500/1.08-500/1.082-4500*3%=3473
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二、多項選擇題
1、AD
解析：有效需求=意愿+支付能力。
2、BCDE
解析：
3、ACD
解析：某種房地產的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產，如經濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關系。
4、ABCD
解析：某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平;②該種房地產的開發成本;③該種房地產的開發技術水平;④房地產開發企業和擁有者對未來的預期。
5、ABCD
解析：①全國房地產總的供求狀況;②本地區房地產總的供求狀況;③全國同類房地產的供求狀況;④本地區同類房地產的供求狀況。
6、AB
解析：C應該是最低報酬率;D應該是稅后凈收益;E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。
7、ABCE
解析：A應該無影響。無租約限制，則無合同租金，無租約限制下的評估價值是全產權價值，合同租金與市場租金的差異對之沒有影響;B應該評估出租人的權益價格;E承租人的權益價值就是市場租金與其合同租金差異的現值。
8、ACD
解析：
9、ABCD
解析：同一房地產之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在品牌、開發成本、運營費用等方面的優勢不同，納稅狀況不同，風險偏好不同，對未來房地產市場的預期或信心不同。
10、ACDE
解析：投保火災險時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經濟損失(如停產停業損失、租金損失等)。
11、BC
解析：賬面價值也稱為賬面凈值、折余價值。
12、ABC
解析：因為貸款是需要支付利息的，所以，名義價格實際價格都是50萬。
三、判斷題
1、Y
解析：一種物品稀缺，是指它的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。是相對缺乏，不是絕對缺乏。
2、Y
解析：在市場經濟中，價格是最普遍、應用最廣泛的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。
3、Y
解析：房地產同時有兩種價格：一是交換代價的價格，二是使用代價的租金。
4、Y
解析：
5、Y
解析：對正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。
6、Y
解析：當一種房地產的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產的偏好增強時，當該種房地產的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產價格未來會上漲時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增加。
7、Y
解析：在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產上，從而該種房地產的需求增加。
8、Y
解析：當一種房地產的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產的偏好增強時，當該種房地產的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產價格未來會上漲時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增加。
9、Y
解析：預期房地產價格未來會上漲，則房地產開發企業會增加房地產開發量，從而會使未來的房地產供給增加，同時房地產開發企業和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產的當前供給。
10、Y
解析：消費者的現時房地產需求不僅取決于當前的房地產價格水平，還取決于他對未來房地產價格漲落的預期。
11、Y
解析：
樓面地價=3000/1.6=1875元/m2
樓面地價=3500/1.8=1944.44元/m2
12、N
解析：使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。但反過來不一定成立。
13、N
解析：房地產抵押價值是在抵押期間的各個時點，特別是在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，將抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優先受償款后的余額。
14、Y
解析：樓面地價等于土地單價除以容積率。
15、Y
解析：一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。
16、Y
解析：如果市場法測算出的價值大大高于收益法、成本法測算出的價值，則說明房地產價值被市場所高估或房地產價格有泡沫。
17、N
解析：評估市場價值所采用的折現率是社會一般報酬率;而評估投資價值所采用的折現率應是某個特定的投資者所要求的最低報酬率。特別需要注意的是此最低報酬率可能高于也可能低于與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率。
18、N
解析：市場價值源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值，在某一具體時點，市場價值是唯一的;投資價值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成的價值，投資價值因人而異。投資價值可能大于等于市場價值，只有投資價值大于市場價值，投資者才會投資。投資價值也可能小于市場價值，這時投資者就會放棄投資。
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