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2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試模擬題及答案解析
1、 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以( )為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
A.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的協(xié)商價(jià)格
B.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格
C.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的租賃價(jià)格
D.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的抵押價(jià)格
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：各類(lèi)房屋的抵押價(jià)格一般出于抵押目的，是保守價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是不會(huì)以其為基礎(chǔ)的。
2、 下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)，說(shuō)法不正確的是( )。
A.在運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘
B.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)?shù)凸勒叟f
C.在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)
D.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。
3、 下列關(guān)于商品房預(yù)(銷(xiāo))售的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.未竣工的預(yù)售商品房不得再行轉(zhuǎn)讓
B.尊重客戶(hù)的選擇即意味著銷(xiāo)售商品房時(shí)無(wú)需核對(duì)買(mǎi)受人是否用實(shí)名購(gòu)房
C.國(guó)家推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案制度
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)不得發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。
4、 下列關(guān)于一般房屋登記程序，正確的是 ( )。
A.受理→申請(qǐng)→審核→記載于登記簿→發(fā)證
B.申請(qǐng)→受理→記載于登記簿→審核→發(fā)證
C.受理→申請(qǐng)→記載于登記簿→審核→發(fā)證
D.申請(qǐng)→受理→審核→記載于登記簿→發(fā)證
標(biāo)準(zhǔn)答案： d
解 析：辦理房屋登記，要經(jīng)過(guò)申請(qǐng)、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等程序。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。
5、 下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，正確的是( )。
A.預(yù)告登記僅適用于預(yù)售商品房的登記
B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效
C.房屋預(yù)告登記只能由雙方共同申請(qǐng)
D.房屋預(yù)告登記僅在房屋登記簿上予以記載，不發(fā)放預(yù)告登記證明
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：當(dāng)事人預(yù)購(gòu)商品房、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓(抵押)或有法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以申請(qǐng)房屋預(yù)告登記情形的，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋預(yù)告登記。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記的其他事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放預(yù)告登記證明。預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。
6、 某經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估項(xiàng)目。評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為1800萬(wàn)元，按照原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)收費(fèi)最高為( ) 萬(wàn)元。
A.1.60
B.3.95
C.5.135
D.6.25
標(biāo)準(zhǔn)答案： c
解 析：對(duì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)規(guī)定高一些，但最高不能超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的30%。(100×5‰+900×2.5‰+800×1.5‰)×130%=5.135萬(wàn)元。
7、 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)，表述不正確的是( )。
A.一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)
B.二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)
C.三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)
D.注冊(cè)于分支機(jī)構(gòu)的專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，不計(jì)入設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：二、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。
8、 從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于 ( )所有。
A.公有住房售房單位
B.業(yè)主
C.購(gòu)房者
D.房管部門(mén)
標(biāo)準(zhǔn)答案： a
解 析：從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。
9、 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式時(shí)，物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算虧損的，由( )承擔(dān)。
A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
B.業(yè)主委員會(huì)
C.業(yè)主代表
D.業(yè)主
標(biāo)準(zhǔn)答案： d
解 析：物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算有結(jié)余的，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算虧損的，由業(yè)主承擔(dān)。
10、 業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由( )代管。
A.售房單位
B.房地產(chǎn)主管部門(mén)
C.已入住的業(yè)主
D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
標(biāo)準(zhǔn)答案： b
解 析：業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)代管。
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