2016年房地產估價師《制度與政策》測試題
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1.政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供( )。
A.商品住房
B.限價商品住房
C.經濟適用住房
D.廉租住房
答案：D
解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。
2.某宗以房產為主的房地產評估價格為1200萬元人民幣，根據國家關于估價收費標準的一般規定，該房地產估價最高收費額為( )萬元。
A.1.80
B.2.80
C.3.05
D.5.00
答案：C
解析：房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據以房產為主的房地產估價收費標準，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬元。
3.下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是( )。
A.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期
B.住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期
C.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前6個月申請續期
D.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前2年申請續期
答案：B
解析：《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。
4.城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋( )而評估其房地產市場價格。
A.與產權調換房屋結算差價
B.價值
C.貨幣補償金額
D.重置價格
答案：C
解析：拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。
5.房地產估價師執業資格延續注冊的許可機關是( )。
A.國務院人事主管部門
B.國務院建設主管部門
C.省級人事主管部門
D.省級房地產主管部門
答案：B
解析：國務院建設主管部門為房地產估價師注冊管理部門。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門為房地產估價師注冊初審部門。
6.在我國，房地產價格評估制度是根據( )確立的一項房地產交易基本制度。
A.法律
B.行政法規
C.部門規章
D.政府規范性文件
答案：A
解析：《城市房地產管理法》規定“國家實行房地產價格評估制度”。
7.某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記;后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款( )。
A.甲銀行優先受償
B.按二家銀行的債權數額大小確定受償順序
C.乙銀行優先受償
D.按二家銀行的債權比例受償
答案：A
解析：依據《物權法》的規定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。
8.新建商品住宅小區的業主大會成立之前，住房維修資金( )。
A.由物業管理企業代管
B.由房地產管理部門代管
C.由財政部門代管
D.由業主自行管理
答案：B
解析：維修資金屬于代管資金。業主大會成立前，維修資金由當地房地產行政主管部門代管。業主大會成立后，經業主大會同意，房地產行政主管部門可將維修資金移交給物業管理企業代管。
9.合法建造房屋的物權自( )發生效力。
A.記載于不動產登記簿時
B.頒發房屋權屬證書時
C.申請房屋所有權登記時
D.事實行為成就時
答案：A
解析：《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
10.下列關于預告登記的表述中，錯誤的是( )。
A.預告登記的目的是保障將來實現的物權
B.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效
C.預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力
D.預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣
答案：D
解析：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力�！段餀喾ā芬幎�，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
11.業主選聘和解聘物業服務企業，需要經( )同意。
A.業主委員會
B.專有部分占建筑物總面積過半數的業主
C.占總人數過半數的業主
D.專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主
答案：D
解析：《物權法》規定，下列事項由業主共同決定：(1)制定和修改業主大會議事規則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定第⑤項和第⑥項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
12.對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在( )以上的，應進行土地增值稅的清算。
A.55%
B.65%
C.75%
D.85%
答案：D
解析：《關于土地增值稅若干問題的通知》規定，對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。
13.某房地產開發企業銷售房地產的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應繳土地增值稅為( )萬元。
A.450
B.525
C.600
D.900
答案：B
解析：(1)土地增值額=3000萬元-1500萬元=1500萬元。
(2)適用公式：土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50%一扣除項目×15%=1500×50%一1500×15%=525萬元。
14.2007年某市職工上一年度月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一年度月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為( )元。
A.125
B.250
C.300
D.375
答案：C
解析：根據財政部、國家稅務總局《關于基本醫療保險費失業保險費住房公積金有關個人所得稅政策的通知》(財稅[2006]10號)單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應納稅所得額中扣除。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設區城市上一年度職工平均工資的3倍，具體標準按照各地有關規定執行。
15.王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費，當增加對住房的消費后，其他生活用品消費對王某的邊際效用( )。
A.會減少
B.會增加
C.保持不變
D.可能增加也可能減少
答案：B
解析：根據邊際效用遞減規律，當增加商品X的消費時，X的邊際效用逐漸減少;而商品Y的消費量因商品X的增加而減少，故y的邊際效用增加，所以X替代Y的邊際替代率(絕對值)呈逐漸遞減的趨勢，因而無差異曲線是一條凸向原點的曲線。
16.資產負債表中應在資產方反映的項目是( )。
A.預收賬款
B.應付賬款
C.應收票據
D.預提費用
答案：C
解析：預收賬款、應付賬款、預提費用，屬于在資產負債表中負債及權益方反映的項目。
17.下列與城市規劃管理有關的工作中，屬于城市規劃保障系統主要內容的是( )。
A.城市規劃的制定
B.城市規劃的實施和管理
C.城市規劃的監督檢查
D.城市規劃法律法規的制定
答案：D
解析：城市規劃法律規范的制定，構成了城市規劃管理系統中保障系統的主要內容。
18.某城市居住生活聚居地的人口規模約為12000戶，配套建設有一套較完善的、能滿足該區居民物資與文化生活所需的公共服務設施，則該區域最可能是城市規劃意義上的( )。
A.居住區
B.居住小區
C.居住組團
D.居住社區
答案：B
解析：居住小區，一般稱小區，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模(10000—15000人、3000~5000戶)相對應，配套建設有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。
19.下列關于建筑制圖有關要求的表述中，錯誤的是( )。
A.圖紙幅面內應有標題欄和會簽欄
B.結構施工圖一般不注比例，允許一個圖形使用兩種比例
C.凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號
D.標高的單位用毫米計
答案：D
解析：標高的單位用米記，按“國標”規定，標高數字準確到毫米，即注到小數點后面第三位。
20.某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸，且與該建筑物長軸方向一致，則該墻體( )。
A.既是外墻也是縱墻
B.既是外墻也是橫墻
C.既是山墻也是縱墻
D.既是山墻也是橫墻
答案：A
解析：墻體的類型中，按所處位置不同，墻可分為外墻和內墻。外墻指建筑四周與室外接觸的墻;內墻是位于建筑內部的墻。按其方向不同，墻可分為縱墻與橫墻。縱墻指與建筑長軸方向一致的墻;橫墻是與建筑短軸方向一致的墻。
21.在我國，房地產價格評估制度是根據( )確立的一項房地產交易基本制度。
A.法律
B.行政法規
C.部門規章
D.政府規范性文件
答案：A
解析：《城市房地產管理法》規定“國家實行房地產價格評估制度”。
22.某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記;后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款( )。
A.甲銀行優先受償
B.按二家銀行的債權數額大小確定受償順序
C.乙銀行優先受償
D.按二家銀行的債權比例受償
答案：A
解析：依據《物權法》的規定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。
23.新建商品住宅小區的業主大會成立之前，住房維修資金( )。
A.由物業管理企業代管
B.由房地產管理部門代管
C.由財政部門代管
D.由業主自行管理
答案：B
解析：維修資金屬于代管資金。業主大會成立前，維修資金由當地房地產行政主管部門代管。業主大會成立后，經業主大會同意，房地產行政主管部門可將維修資金移交給物業管理企業代管。
24.合法建造房屋的物權自( )發生效力。
A.記載于不動產登記簿時
B.頒發房屋權屬證書時
C.申請房屋所有權登記時
D.事實行為成就時
答案：A
解析：《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
25.下列關于預告登記的表述中，錯誤的是( )。
A.預告登記的目的是保障將來實現的物權
B.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效
C.預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力
D.預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣
答案：D
解析：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力�！段餀喾ā芬幎�，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
26.根據《房產測量規范》，不計算房屋建筑面積的是( )。
A.屬永久性建筑有柱的貨棚
B.有頂蓋不卦閉的永久性架空通廊
C.無頂蓋的室外樓梯
D.與室內不相通的類似于陽臺的建筑
答案：D
解析：屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算全部建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
27.房地產估價報告應有至少( )名專職注冊房地產估價師簽字。
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：B
解析：《房地產估價機構管理辦法》規定，房地產估價報告由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。
28.大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員取得房地產估價師執業資格的，申請注冊時，需要提供( )。
A.人才服務中心托管人事檔案的證明
B.社會保險繳納憑證復印件
C.所在單位同意其注冊的書面意見
D.所取得的房地產估價科研成果
答案：C
解析：《注冊房地產估價師管理辦法》規定，離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員，外國人和臺港澳人員，在房地產估價師注冊中不需要提供聘用單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件，但應分別提供勞動、人事部門頒發的離退休證復印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產估價機構注冊的書面意見。
29.《房地產估價機構管理辦法》規定，二級資質房地產估價機構不得從事( )估價業務。
A.城市房屋拆遷
B.課稅
C.企業清算
D.司法鑒定
答案：C
解析：《房地產估價機構管理辦法》規定，二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。
30.某房地產估價師于2004年8月初始注冊在甲房地產估價機構，后于2006年2月變更注冊至乙房地產估價機構，則該房地產估價師的注冊有效期至( )。
A.2006年8月
B.2007年8月
C.2008年2月
D.2009年2月
答案：B
解析：《房地產估價機構管理辦法》規定，房地產估價師注冊有效期為3年。注冊有效期滿需繼續執業的，應在注冊有效期滿30日前，申請辦理延續注冊。
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