土地市場正向需求誘導(dǎo)型轉(zhuǎn)變

土地市場正向需求誘導(dǎo)型轉(zhuǎn)變

　　我國土地市場從2008年第二季度開始就呈現(xiàn)持續(xù)低迷的態(tài)勢。雖然商品房銷售價格在2008年上半年與2007年同期相比漲幅加大，但銷售面積和銷售額雙雙持續(xù)下降，1月～11月的銷售額同比下降幅度達(dá)19.75個百分點(diǎn)。受房市低迷影響，土地市場退地流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)，成交量萎縮。但從2008年第四季度開始實(shí)行的積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，降低了用地者的投資門檻，給土地市場帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　居住用地流標(biāo)占比達(dá)35%

　　土地開發(fā)及購置面積與上年同比呈現(xiàn)下降的趨勢。1月～11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%;完成土地開發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%。截至11月底，重點(diǎn)城市的土地流標(biāo)率為32%，其中居住用地為35%，近三成地塊未能成交，土地市場低迷依舊。流標(biāo)率較低的城市為北京、天津、長春、南京、杭州，位于20%以下;長春、武漢流標(biāo)率較高，超過50%。

　　土地成交量先降后升

　　據(jù)《2008年上半年土地市場運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告》，2008年上半年全國土地供應(yīng)量同比減少25.27%。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，時至2008年12月下旬，北京的住宅用地供應(yīng)僅完成了53.6%，比2007年同期下降18.2%。2008年以來，以可建面積計(jì)算，上海住宅土地供應(yīng)總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米，而最終成交的土地僅有170.6萬平方米。但從2008年11月開始，在中央擴(kuò)大內(nèi)需政策的刺激下，全國土地整體供應(yīng)面積大幅增加，供地1387公頃(252幅)，高于前10月平均水平36%。

　　土地成交價格先升后降

　　2008年前三個季度土地價格仍然保持上升的勢頭，但從第四季度開始，部分城市出現(xiàn)土地價格增長率為負(fù)的情況。2008年11月重點(diǎn)城市土地出讓底價成交率接近90%，其中上海、南京、深圳、重慶、成都地塊全部以底價成交;居住用地底價成交率為70%。2008年上海全年成交情況顯示，除去工業(yè)用地，2008年經(jīng)營性土地成交價格同比下降幅度達(dá)到44%，樓面地價下跌45%。2008年第三季度，居住地價環(huán)比增幅首次低于工業(yè)地價環(huán)比增幅，三類用途土地價格更趨合理。

　　土地調(diào)控政策走向

　　受緊縮型宏觀調(diào)控政策以及世界金融危機(jī)的影響，2008年下半年中國經(jīng)濟(jì)增長速度下滑，失業(yè)率上升，消費(fèi)者信心不足，經(jīng)濟(jì)疲軟態(tài)勢逐漸顯露。為抵御經(jīng)濟(jì)下滑趨勢，國務(wù)院出臺了一系列擴(kuò)大內(nèi)需措施，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平。在這種背景下，為了配合中央擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策，2008年底，國土資源部聯(lián)合十一部委共同下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)做好擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的用地保障和管理的通知》文件，要求各地各部門加強(qiáng)對擴(kuò)大內(nèi)需各項(xiàng)建設(shè)用地的統(tǒng)籌規(guī)劃和計(jì)劃調(diào)控。

　　土地市場由供給主導(dǎo)型

　　轉(zhuǎn)為需求誘導(dǎo)型隨著中國經(jīng)濟(jì)對國際經(jīng)濟(jì)依賴程度的加深，城市化進(jìn)程加快，土地市場發(fā)育進(jìn)入新階段，由供給主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨笳T導(dǎo)型。因此，在對土地市場進(jìn)行管理的過程中，不僅需要加強(qiáng)供給管理，而且需要重視需求管理。現(xiàn)階段土地政策已經(jīng)成為宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，而土地政策總是作用于土地的供給與需求，因此未來應(yīng)該進(jìn)一步完善土地價格形成機(jī)制，完善土地政策的利益?zhèn)鲗?dǎo)機(jī)制。

　　需對土地供給做逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向操

　　完善土地價格形成機(jī)制就是要使土地價格成為反應(yīng)土地稀缺性的靈敏信號，要防止土地價格剛性影響產(chǎn)業(yè)投資和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使土地價格無論在經(jīng)濟(jì)繁榮時期還是經(jīng)濟(jì)低迷時期，都能成為土地政策制定的基礎(chǔ)。一般而言，土地市場不是一個完全競爭市場，土地的買者和賣者對土地資產(chǎn)的未來信息掌握得很不充分。但政府作為土地市場的主要供給方，要能根據(jù)市場情況和產(chǎn)業(yè)調(diào)整的需求，針對經(jīng)濟(jì)過熱或過冷對土地供給作逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向操作。

　　充分盤活存量土地是經(jīng)濟(jì)低迷時期市場調(diào)控要務(wù)

　　建立和完善土地政策的利益?zhèn)鲗?dǎo)機(jī)制，是使土地政策成為發(fā)揮有效的宏觀調(diào)控作用、逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向行事的重要基礎(chǔ)。只有在政策制定前，明確政策作用的利益?zhèn)鲗?dǎo)環(huán)節(jié)和傳導(dǎo)機(jī)制，才能有效把握土地政策制定的力度、速度和準(zhǔn)確度，使土地政策成為有效的宏觀調(diào)控手段。

　　剛剛過去的2008年是土地市場的轉(zhuǎn)折年。由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的重大轉(zhuǎn)變，土地供應(yīng)不足和土地投機(jī)的情況發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，土地供應(yīng)政策朝著有利于刺激投資和增加內(nèi)需的方向轉(zhuǎn)變。在經(jīng)濟(jì)低迷時期，最重要的是充分盤活存量土地。當(dāng)大量房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊時，完善存量土地利用政策，不僅能夠節(jié)約集約用地，還能夠?yàn)槠髽I(yè)走出困境創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。

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