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2017土地登記代理人考試《代理實務》模擬試題及答案
一、單項選擇題
1.土地登記的根本目的是()。
A.對抗第三人的憑證
B.對權利的公示
C.對土地管理的完善
D.維護國有土地所有權
【答案】B
【解析】土地登記是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為，是一項法律制度，它的根本目的是對權利的公示。
2.物權變動必須遵循()原則。
A.公示
B.登記
C.交付
D.通告
【答案】A
【解析】物權變動(設立、變更、轉讓、消滅)必須遵循公示原則，即物權的變動必須通過法定的公示方式才能產生法律效力。公示方式根據不同的標的物可分為交付公示和登記公示兩種。
3.土地等不動產物權變動的公示方式為()。
A.交付
B.登記
C.協議
D.協商
【答案】B
【解析】土地等不動產物權以登記公示，即將不動產物權變動的有關情況，通過一定程序記載到國家法定登記機關的簿冊上，土地物權的變動才發生效力。
4.下列關于土地登記的說法，錯誤的是()。
A.國有土地和農民集體所有的土地依法確定給單位或者個人使用并進行土地登記后，對土地權利人依法取得的土地權利可以起到確認保障的作用
B.在土地交易過程中，通過土地登記，對土地權屬變動關系進行確認，可以有效的促進土地市場規范，維護正常的土地市場秩序
C.土地登記是土地管理的基礎性工作，是國家掌握土地動態變化的一個主要信息源，是國家收取土地租、稅、費的重要依據
D.任何土地用途變更均需要進行土地登記，而且土地部門應無條件對其進行登記
【答案】D
【解析】D項，在對土地用途變更登記進行審核時，凡是不符合土地用途管制要求，隨意將農業用地轉變為非農業建設用地，破壞耕地，非法占用耕地的，均不得辦理土地登記。
5.世界多數國家的地籍資料的發展大體都經歷了()的階段。
A.法律地籍——稅收地籍——多用途地籍
B.產權地籍——稅收地籍——現代地籍
C.法律地籍——產權地籍——現代地籍
D.稅收地籍——產權地籍——多用途地籍
【答案】D
【解析】世界多數國家的土地登記大體都經歷了由最初的為政府稅收服務，發展到產權保護，到現代可用于多種用途。為政府稅收服務的土地登記對應的是稅收地籍;以產權保護為目的的土地登記對應的是產權地籍，又稱“法律地籍”;現代的多用途土地登記對應的是多用途多目的地籍，又稱“現代地籍”。
6.下列各項不屬于我國土地登記歷史成就的是()。
A.十二銅表法
B.魚鱗圖冊
C.賦役黃冊制度
D.方田與首實
【答案】A
【解析】十二銅表法是羅馬最古老的成文法，其中第七表為土地權利法;方田與首實為宋代時所實行;魚鱗圖冊和賦役黃冊制度是我國明朝初期所實行的土地制度。
7.《物權法》于()在第十屆全國人民代表大會第五次會議上審議通過。
A.1998年8月29日
B.2007年3月16日
C.2007年l2月30日
D.2008年2月1日
【答案】B
【解析】2007年3月16日，十屆全國人民代表大會第五次會議審議通過《物權法》，《物權法》的頒布是土地登記工作中的一個重要時點。A項是《中華人民共和國土地管理法》頒布的時間;C項是《土地登記辦法》頒布的時間;D項是《土地登記辦法》實施的時間。
8.()是指土地權利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發生土地權利變動的法律后果，以契約為生效要件。
A.權利意思主義制度
B.采用形式主義立法
C.權利變更意思主義
D.采用意思主義立法
【答案】D
【解析】采用意思主義立法是指土地權利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發生土地權利變動的法律后果，以契約為生效要件。土地登記只是對抗第三人的要件，即未經登記的土地權利不得對抗第三人。
9.()是指土地登記機關對土地登記申請不進行實質性審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權利是否真實等事項。
A.非實質性審查
B.普遍性形式審查主義
C.形式審查主義
D.通性審查制度
【答案】c
【解析】采取形式審查主義是契約登記制度的一個特點，即土地登記機構對土地登記申請不進行實質性審查，而只進行形式審查，完全按照土地登記申請人提交的文件資料予以審查，不過問土地權利是否真實等事項。
10.()是指已經登記完畢的土地權利變動事項，當有第三人主張其權利時，仍應按照實體法律決定該土地權利的歸屬。
A.登記無公信力
B.登記既定事實
C.登記公信變更
D.登記本位主義
【答案】A
【解析】契約登記制度由法國首創，登記無公信力是契約登記制度的一個特點，即已經登記完畢的土地權利變動事項，當有第三人主張其權利時，仍應按照實體法律決定該土地權利的歸屬。
二、多項選擇題
11.根據《土地登記代理人職業資格制度暫行規定》，土地登記代理人可以從事的登記代理業務包括()。
A.幫助土地權利人解決土地權屬糾紛
B.填寫土地登記卡、土地權利證書
C.查詢土地登記材料
D.收集、整理土地權屬來源證明材料
E.辦理土地登記申請、指界
【答案】CDE
【解析】根據《土地登記代理人職業資格制度暫行規定》，土地登記代理人主要可從事的登記代理業務包括：
①辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地權利證書等;
②收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料;
③幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續;
④查詢土地登記資料;
⑤查證土地產權;
⑥提供土地登記及地籍管理相關法律咨詢;
⑦與土地登記業務相關的其他事項。
12.土地登記代理的程序主要包括()。
A.接受委托
B.簽訂土地登記代理委托書、代理合同
C.收集查詢土地登記相關信息與資料
D.開展具體業務
E.制作土地證書與提交成果
【答案】ABCD
【解析】不同的土地登記代理業務在具體操作中因內容的不同在程序上有一定差別，但基本程序差異不大。通常情況下，土地登記代理的基本程序包括：
①接受委托;
②簽訂土地登記代理委托書、代理合同;
③收集查詢土地登記相關信息與資料;
④開展具體業務;
⑤提交成果。
13.土地登記代理委托書應明確的內容包括()。
A.土地登記代理的權限
B.土地登記代理人姓名
C.土地登記代理機構名稱
D.土地權屬狀況
E.土地登記代理的內容
【答案】ABCE
【解析】委托書是建立委托法律關系、開展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門審核委托代理關系的重要內容之一。委托書主要應明確的內容有：
①委托人名稱或姓名;
②土地登記代理機構名稱;
③土地登記代理人姓名;
④土地登記代理的內容;
⑤土地登記代理的權限。
14.關于土地登記代理委托書與代理合同及其之間的關系，下列說法正確的有()。
A.委托書是建立委托法律關系、開展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門審核委托代理關系的重要內容之一
B.土地登記代理委托書與土地登記代理合同都是雙方建立委托關系的重要憑證，兩者作用基本相同
C.土地登記代理合同是委托人和土地登記代理機構確認委托關系、明確雙方權利和義務的法律依據
D.土地登記代理人持登記代理合同開展土地登記代理業務
E.土地登記代理委托書是土地登記代理人開展土地登記代理的業務憑證，供代理人在具體辦理土地登記代理業務時提交給土地登記部門審查和備案用
【答案】ACE
【解析】B項，委托書是建立委托法律關系、開展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門審核委托代理關系的重要內容之一。相對于委托書，土地登記代理合同也是雙方建立委托關系的重要憑證，但兩者作用不同。土地登記代理合同是委托人和土地登記代理機構確認委托關系、明確雙方權利和義務的法律依據，而土地登記代理委托書是土地登記代理人開展土地登記代理的業務憑證，供代理人在具體辦理土地登記代理業務時提交給土地登記部門審查和備案用。D項，土地登記代理人持委托書開展土地登記代理業務。
15.土地登記代理委托書在生效之前需由()簽字。
A.委托人
B.土地法人
C.土地登記申請法人代表
D.土地登記代理機構
E.土地登記代理人
【答案】ADE
【解析】為規范土地登記代理行為，降低土地登記代理中的風險，接受土地登記代理業務后，委托人應與土地登記代理人所在的土地登記代理機構簽訂書面委托書及委托代理合同。委托書應由委托人和土地登記代理機構、土地登記代理人三方簽字后生效。
16.土地登記代理機構在收集土地登記相關資料時可借助的基本途徑包括()。
A.文字資料
B.實地察看
C.地籍或地形測繪資料
D.通過經驗獲得
E.向有關當事人了解情況
【答案】ABCE
【解析】土地登記代理人根據代理的土地登記事項收集、查詢、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料，了解土地權屬是否清晰。一般情況下，土地登記相關資料收集的基本途徑主要有：
①文字資料;
②地籍或地形測繪資料;
③實地察看;
④向有關當事人了解情況。
17.在收集資料時，土地登記代理機構及其代理人應當注意()。
A.資料是否易處理
B.有關材料的真實性、合法性
C.材料是否完整、齊全
D.材料的取得程序要合法
E.土地登記代理人應事先準備好需要收集資料的的清單
【答案】BCDE
【解析】在收集資料時，土地登記代理機構及其代理人應當注意的內容有：
①收集、整理并認真查閱、填報所需文件資料，核實有關材料的真實性、合法性;
②檢查材料是否完整、齊全，如若缺件或材料附件不全等問題，應及時與委托方溝通協商，及時補報;
③材料的取得程序要合法，不得非法收集資料，禁止偽造虛假材料;
④在收集資料時，土地登記代理人應事先準備好需要收集資料的的清單，必要時還應制作專門的調查表格;
⑤在實地查勘和向當事人了解情況時，土地登記代理人還應做好筆記，書面記錄實地查勘的有關情況。
18.開展土地登記代理業務的基本要求包括()。
A.認真進行市場分析和政策分析
B.公平公正對待客戶
C.不斷提高服務水平和服務質量
D.加強溝通和交流
E.拓展業務范圍
【答案】ABCD
【解析】開展土地登記代理業務的基本要求有：
①認真進行市場分析和政策分析;
②公平公正對待客戶;
③不斷提高服務水平和服務質量;
④加強溝通和交流;
⑤做好客戶維護工作。
19.土地登記代理機構接受地籍測量委托的，收費標準可以()，由委托雙方商議后確定。
A.根據國家制定的統一的土地登記代理收費標準
B.參照國家測繪局制定的《測繪工程產品價格》標準
C.根據宗地測量的難度、以及地籍控制點資料的情況
D.按機構經驗的大小來決定
E.由委托人和土地登記代理機構協商確定
【答案】BC
【解析】土地登記代理收費主要由委托人和土地登記代理機構協商確定。土地登記代理機構接受地籍測量委托的，收費標準可以參照國家測繪局制定的《測繪工程產品價格》標準，根據宗地測量的難度、以及地籍控制點資料的情況，由委托雙方商議后確定。
20.土地登記代理合同的重要作用包括()。
A.有效保障合同當事人的合法權益
B.確保土地權屬的合法性
C.維護土地登記代理市場的秩序
D.保護代理人可以獲得收益
E.確保登記的合法性
【答案】AC
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