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2017土地估價(jià)師《基礎(chǔ)與法規(guī)》模擬試題及答案解析
一、單選題：
1、( B )是依法對(duì)一定的土地占有并加以利用并取得收益的權(quán)利。
A.土地所有權(quán)
B.土地用益物權(quán)
C.土地?fù)?dān)保物權(quán)
D.地役權(quán)
解 析：土地用益物權(quán)是依法對(duì)一定的土地占有并加以利用并取得收益的權(quán)利，包括土地承包權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。
2、列屬于土地用益物權(quán)的是( B )。
A.留置權(quán)
B.宅基地使用權(quán)
C.抵押權(quán)
D.質(zhì)權(quán)
解 析：留置權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)，是擔(dān)保物權(quán)。
3、以下( C )，屬于土地?fù)?dān)保物權(quán)。
A.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
B.建設(shè)用地使用權(quán)
C.留置權(quán)
D.地役權(quán)
解 析：土地用益物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。土地?fù)?dān)保物權(quán)包括土地抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)等。
4、目前，我國(guó)土地所有權(quán)分為( D )。
A.國(guó)有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地承包權(quán)
B.國(guó)有建設(shè)用地所有權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地所有權(quán)
C.國(guó)有建設(shè)用地所有權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地所有權(quán)
D.國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)
解 析：我國(guó)土地所有權(quán)存在兩種表現(xiàn)形式，即國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。
5、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的本質(zhì)是( B )。
A.土地的取得成本構(gòu)成之一
B.平均土地純收益
C.土地資源稅
D.土地流轉(zhuǎn)稅
解 析：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)是指國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí)，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。
6、我國(guó)集體土地所有權(quán)喪失的原因是( B )。
A.依法征用
B.依法征收
C.集體互換
D.行政劃撥
解 析：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：都有一定強(qiáng)制性，都要經(jīng)過(guò)法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，是國(guó)家為了公共利益需要而強(qiáng)制取得所有權(quán)的行為，其結(jié)果是權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移;征用是使用權(quán)的改變，是因搶險(xiǎn)救災(zāi)等緊急需要而強(qiáng)制使用的行為，一旦緊急需要結(jié)束，被征用的土地應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還給原權(quán)利人。
7、以下關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立，說(shuō)法錯(cuò)誤的是( C )。
A.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取劃撥的方式
B.新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)
C.建設(shè)用地使用權(quán)自簽訂合同時(shí)設(shè)立
D.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記
解 析：建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立
8、工業(yè)用地不得以( D )方式出讓。
A.招標(biāo)
B.拍賣
C.掛牌
D.協(xié)議.
解 析：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))第四條第一款規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”。
9、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是( B )。
A.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期
B.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期
C.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期
D.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請(qǐng)續(xù)期
解 析：《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
10、下列( D )情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
A.國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的
B.國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的
C.非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的
D.國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的
解 析：下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的;②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的;③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的;④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外;②國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的;③在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的;④國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。
11、國(guó)企改革中，下列( D )不可保留劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的情形。
A.基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地
B.關(guān)系國(guó)家安全利益、高新技術(shù)、重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的用地
C.改造或改組后的國(guó)有企業(yè)用地
D.非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的
解 析：保留劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的情形：基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;關(guān)系國(guó)家安全利益、高新技術(shù)、重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的用地;改造或改組后的國(guó)有企業(yè)用地。下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的;②國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的;③國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的;④非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。
12、申請(qǐng)采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地的企業(yè)，必須為( B )批準(zhǔn)的實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)。
A.國(guó)務(wù)院
B.省級(jí)以上人民政府
C.市級(jí)以上人民政府
D.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)以上人民政府
解 析：《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)(試行)規(guī)定，采用國(guó)家作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的適用范圍：對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地。
13、2010年12月，W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其以出讓方式取得的一宗土地轉(zhuǎn)讓給H房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。在辦理項(xiàng)目手續(xù)時(shí)，有關(guān)部門不予辦理的主要原因可能是( A )。
A.實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額已完成全部開(kāi)發(fā)投資總額的20%
B.實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額已完成全部開(kāi)發(fā)投資總額的26%
C.實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額已完成全部開(kāi)發(fā)投資總額的30%
D.實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額已完成全部開(kāi)發(fā)投資總額的35%
解 析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備的條件包括：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。
14、國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》指出，租賃期限( D )個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
A.一
B.三
C.五
D.六
解 析：國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》指出，租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
15、租賃建設(shè)用地使用權(quán)期限的限制中，對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)( A )年。
A.5
B.8
C.10
D.15
解 析：租賃建設(shè)用地使用權(quán)期限的限制中，對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，租期一般不超過(guò)五年。
16、抵押權(quán)關(guān)系中，債權(quán)人為( B )。
A.抵押人
B.抵押權(quán)人
C.抵押物
D.抵押標(biāo)的
解 析：債權(quán)人為抵押權(quán)人，債務(wù)人或者第三人為抵押人，所提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物
17、甲向乙借款，丙將自己所有的房屋抵押給乙，作為甲向乙履行債務(wù)的擔(dān)保，在這一抵押法律關(guān)系中(D)是抵押人。
A.甲
B.乙
C.丙
D.甲和丙都是
解 析：《物權(quán)法》第一百七十九條規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。
二、多選題：
18、用益物權(quán)具有以下( ABCE )法律特征。
A.用益物權(quán)是具有獨(dú)立性的他物權(quán)
B.用益物權(quán)是限制物權(quán)
C.用益物權(quán)具有使用的目的
D.用益物權(quán)具有物上代位性E.用益物權(quán)的標(biāo)的物主要是不動(dòng)產(chǎn)
解 析：用益物權(quán)具有以下的法律特征：用益物權(quán)是具有獨(dú)立性的他物權(quán)、用益物權(quán)是限制物權(quán)、用益物權(quán)具有使用的目的、用益物權(quán)的標(biāo)的物主要是不動(dòng)產(chǎn)。
19、用益物權(quán)包括( ABCE )等。
A.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
B.建設(shè)用地使用權(quán)
C.宅基地使用權(quán)
D.質(zhì)權(quán)E.地役權(quán)
解 析：用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
20、下列關(guān)于擔(dān)保物權(quán)具有的特征，表述正確的是( ABDE )。
A.與用益物權(quán)以對(duì)物的利用為目的不同，擔(dān)保物權(quán)以支配標(biāo)的物的交換價(jià)值為內(nèi)容，以擔(dān)保債務(wù)的清償為目的
B.擔(dān)保物權(quán)具有直接支配標(biāo)的物的效力的權(quán)利，僅以法律規(guī)定為限
C.當(dāng)事人可以約定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，也可以協(xié)議變更擔(dān)保物權(quán)發(fā)生的要件和內(nèi)容
D.一般情況下，擔(dān)保物權(quán)從屬于債權(quán)而存在
E.在所擔(dān)保的債權(quán)未受全部清償前，擔(dān)保權(quán)人可就擔(dān)保物的全部行使權(quán)利
解 析：擔(dān)保物權(quán)具有的特征中，當(dāng)事人不得約定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，也不得協(xié)議變更擔(dān)保物權(quán)發(fā)生的要件和內(nèi)容。
21、依法屬于國(guó)家所有的土地有( ACD )。
A.城市市區(qū)的土地
B.城市郊區(qū)的土地
C.農(nóng)村中依法沒(méi)收、征用、征收、征購(gòu)，收歸國(guó)有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外)
D.國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地
解 析：城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)才為國(guó)有土地。
22、《物權(quán)法》規(guī)定，( ADE ) 全部屬于國(guó)家所有。
A.礦藏
B.森林
C.山嶺
D.海域
E.水流
解 析：《物權(quán)法》規(guī)定，礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有。
23、目前我國(guó)取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑包括( ABCD )。
A.通過(guò)行政劃撥方式(含征收集體土地)取得
B.通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式)
C.通過(guò)國(guó)家出讓方式取得
D.通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得
E.通過(guò)土地或房地產(chǎn)抵押方式取得
解 析：取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑。①通過(guò)行政劃撥方式(含征收集體土地)取得;②通過(guò)國(guó)家出讓方式取得;③通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式);④通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。
24、對(duì)“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”做出規(guī)定的法律包括( BCD )等。
A.《城市房地產(chǎn)管理法》
B.《農(nóng)村土地承包法》
C.《土地管理法》
D.《物權(quán)法》E.《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
解 析：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律依據(jù)包括：《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》。
25、國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的原因有( ABD )。
A.使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)
B.礦場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢土地
C.非法轉(zhuǎn)讓土地
D.不按批準(zhǔn)用途使用土地E.轉(zhuǎn)讓時(shí)未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地收益
解 析：非法轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓時(shí)未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地收益，不屬于國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的原因。
26、國(guó)有企業(yè)改組為有限責(zé)任公司中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可采取( BCD )方式處置土地使用權(quán)。
A.保留劃撥性質(zhì)
B.改為出讓
C.作價(jià)入股
D.租賃E.抵押
解 析：對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。
27、保留劃撥土地使用權(quán)的情形包括( ACD )。
A.基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地
B.國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的
C.改造或改組后的國(guó)有企業(yè)用地
D.關(guān)系國(guó)家安全利益、高新技術(shù)、重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的用地
E.國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的
解 析：國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的、國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的，應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置。
28、根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，下列( CDE )屬于禁止抵押的財(cái)產(chǎn)。
A.建筑物和其他土地附著物
B.建設(shè)用地使用權(quán)
C.土地所有權(quán)
D.依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)E.所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)
解 析：《物權(quán)法》第184條規(guī)定了禁止抵押的財(cái)產(chǎn)：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
29、根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，下列( ABD )屬于可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的。
A.以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
B.建設(shè)用地使用權(quán)
C.學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位的教育設(shè)施
D.生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品E.所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)
解 析：《物權(quán)法》第180條規(guī)定債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的：①建筑物和其他土地附著物;②建設(shè)用地使用權(quán);③以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);④生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器;⑥交通運(yùn)輸工具;⑦法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
30、下列不屬于最高額抵押法律特征的包括( ACDE )。
A.最高額抵押所擔(dān)保的對(duì)象是將來(lái)發(fā)生的債權(quán)
B.最高額抵押擔(dān)保的對(duì)象具有特定性
C.最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)依賴于確定的基礎(chǔ)法律關(guān)系
D.最高額抵押必須在抵押合同中明確約定，法律要求辦理登記的還應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)
E.最高額抵押是對(duì)一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債作擔(dān)保
解 析：最高額抵押擔(dān)保的對(duì)象具有不特定性。最高額抵押擔(dān)保在設(shè)立時(shí)，只有一個(gè)大致的數(shù)額限制，并未對(duì)具體擔(dān)保哪幾筆債權(quán)債務(wù)關(guān)系做出規(guī)定，有的被擔(dān)保債權(quán)在當(dāng)時(shí)甚至尚未發(fā)生，所以最高額抵押擔(dān)保的對(duì)象具有不特定性。
三、判斷題:
31、我國(guó)土地權(quán)利總體上可以分為土地所有權(quán)、土地用益物權(quán)和土地?fù)?dān)保物權(quán)三大類。T
32、土地用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地抵押權(quán)等。F
解 析：土地用益物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。土地?fù)?dān)保物權(quán)包括土地抵押權(quán)等。
33、《物權(quán)法》規(guī)定，礦藏、草地、海域?qū)儆趪?guó)家所有。F
解 析：《物權(quán)法》規(guī)定，礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有。
34、土地所有權(quán)具有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等權(quán)能。T
解 析：土地所有權(quán)是包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等權(quán)能。
35、我國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地全部屬于農(nóng)民集體所有。F
解 析：農(nóng)村中的國(guó)有土地還有：名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)等特殊土地
36、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有。T
解 析：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有。
37、《物權(quán)法》的規(guī)定，工業(yè)用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。F
解 析：《物權(quán)法》并未規(guī)定“掛牌方式”出讓。《物權(quán)法》第一百三十七條第二款規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。
38、某宗土地使用權(quán)出讓的法定最高年限為70年，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，土地使用者使用該宗地15年后轉(zhuǎn)讓，受讓人取得該宗土地的使用年限為55年。F
解 析：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。50-15=35年。
39、劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒(méi)有使用期限的限制，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。F
解 析：劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒(méi)有使用期限的限制，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
40、《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。T
41、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。T
42、地役權(quán)是利用他人的動(dòng)產(chǎn)的一種權(quán)利。F
解 析：地役權(quán)是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)的一種權(quán)利
43、地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。T
解 析：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
44、宅基地可以設(shè)定抵押。F
解 析：《物權(quán)法》規(guī)定，下列土地不得抵押：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。
45、《物權(quán)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押。F
解 析：《物權(quán)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。
46、現(xiàn)行香港的全部土地均屬于國(guó)家所有。T
47、目前我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)實(shí)行土地所有權(quán)制的基礎(chǔ)是土地公權(quán)制。F
解 析：目前我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)實(shí)行土地所有權(quán)制的基礎(chǔ)是土地私權(quán)制。
四、案例分析題:
48、(一)
甲企業(yè)因拓展業(yè)務(wù)需要，向政府租賃一塊開(kāi)發(fā)成熟的國(guó)有建設(shè)用地建廠房，租期20年。支付土地租金后，由于經(jīng)營(yíng)困難，并沒(méi)完成合同約定的開(kāi)發(fā)建設(shè)，僅在其上建造了一棟辦公樓。2年后，甲企業(yè)將辦公樓抵押給銀行，并將土地轉(zhuǎn)租給乙企業(yè)。
請(qǐng)就上述內(nèi)容，回答以下問(wèn)題。
1.甲企業(yè)取得土地支付的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照( A )確定。
A.全額地價(jià)折算
B.扣除相關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算
C.征地成本價(jià)折算
D.工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
2.乙企業(yè)根據(jù)與甲企業(yè)簽署的租地合同，到國(guó)土資源行政主管部門登記，行政主管部門可以( BD )。
A.直接給予登記，承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給乙企業(yè)
B.不予登記，并應(yīng)收回甲企業(yè)的承租土地使用權(quán)
C.將與甲企業(yè)簽署的租地合同直接更名后給予登記
D.收回甲企業(yè)的承租土地使用權(quán)后，重新與乙企業(yè)簽署租地合同
3.甲企業(yè)在進(jìn)行抵押時(shí)，隨之抵押的承租土地使用權(quán)租金應(yīng)按( C )估價(jià)。
A.合同租金
B.市場(chǎng)租金
C.合同租金與市場(chǎng)租金的差值
D.剩余租期預(yù)期租金
4.如果承租土地使用權(quán)被國(guó)土資源行政主管部門收回，抵押物的處置應(yīng)由( A )進(jìn)行。
A.銀行
B.甲企業(yè)
C.國(guó)土資源行政主管部門
D.乙企業(yè)
5.如果甲企業(yè)按照合同規(guī)定完成開(kāi)發(fā)，將土地轉(zhuǎn)租給乙企業(yè)，乙企業(yè)將取得( D )。
A.承租土地使用權(quán)
B.土地優(yōu)先受讓權(quán)
C.承租土地處置權(quán)
D.土地他項(xiàng)權(quán)利
解 析：1.承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算。
2.承租人未按合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。
3.地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
4.如果承租土地使用權(quán)被國(guó)土資源行政主管部門收回，抵押物的處置應(yīng)由抵押權(quán)人進(jìn)行。
5.將土地轉(zhuǎn)租給乙企業(yè)，不能取得承租土地使用權(quán)、土地優(yōu)先受讓權(quán)、承租土地處置權(quán)。
49、(二)
A房地產(chǎn)公司于2010年1月1日，通過(guò)出讓方式，獲得B市C縣規(guī)劃區(qū)內(nèi)一地塊，從事住宅樓開(kāi)發(fā)建設(shè)。并于次日在簽訂了出讓合同，交納土地出讓金6000萬(wàn)元，合同約定2010年3月1日開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)。后由于種種原因，該項(xiàng)目直到2011年5月1日才開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)。同時(shí)A房地產(chǎn)公司為提高整體投資效益，準(zhǔn)備將臨街的地塊建成商業(yè)門市。
1.該項(xiàng)目除臨街的地塊建成商業(yè)門市外，其余的住宅樓建設(shè)用地出讓最高年限為(D)年。
A.40
B.50
C.60
D.70
2.按閑置土地的規(guī)定，應(yīng)向A房地產(chǎn)公司征收(A)萬(wàn)元以下的土地閑置費(fèi)。
A.1200
B.1300
C.1400
D.1500
3.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，A房地產(chǎn)公司要將改變?cè)擁?xiàng)目部分土地用途，必須取得(AD)的同意。
A.出讓方
B.B市人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門
C.B市人民政府城市土地管理部門
D.C縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門
4.經(jīng)同意，A房地產(chǎn)公司改變?cè)擁?xiàng)目部分土地用途，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，必須(AC)。
A.變更或重新簽訂出讓合同
B.不需變更或重新簽訂出讓合同
C.相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款
D.不用調(diào)整地價(jià)款
5.根據(jù)國(guó)土資源部39號(hào)令規(guī)定，A房地產(chǎn)公司取得上述建設(shè)用地使用權(quán)，不可能采取的出讓方式是(C)。
A.招標(biāo)方式
B.拍賣方式
C.協(xié)議出讓
D.掛牌出讓方式
6.根據(jù)有關(guān)土地政策規(guī)定，A房地產(chǎn)公司取得上述建設(shè)用地使用權(quán)后，只考慮A房地產(chǎn)公司原因而不被無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)的最遲動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間為(D)以前。
A.2011年2月1日
B.2011年3月1日
C.2012年2月1日
D.2012年3月1日
解 析：1.住宅用地出讓最高年限為70年。
2.在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式等有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。6000萬(wàn)元×20%=1200萬(wàn)元。
3.用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。
4.用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。
5.39號(hào)令同時(shí)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。
6.超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)
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