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土地估價(jià)之收益還原法
收益還原法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法，下面一起來了解了解這個(gè)土地估價(jià)方法！
土地估價(jià)之收益還原法
第一 收益還原法概述
1、收益還原法的定義和原理
是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。
來自土地的收益相對(duì)于土地使用者而言，稱為土地收益;而相對(duì)于土地所有者而言，稱為地租。
2、收益還原法的基本公式
(1)土地年純收益不變，使用年期無限的土地價(jià)格計(jì)算公式：
p=a/rp-土地價(jià)格a-土地純收益r-土地還原率a=pr
(2)土地年純收益不變，使用年期有限的土地價(jià)格計(jì)算公式：
p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限
(3)土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式
(4)未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式
(5)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的土地價(jià)格計(jì)算公式
(6)純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)的土地價(jià)格計(jì)算公式
(7)純收益、還原率有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式：
p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)
本公式實(shí)際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。
3、收益還原法的特點(diǎn)與適用范圍
(1)收益還原法的特點(diǎn)
a.收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)
b.收益還原法以收益途徑評(píng)估價(jià)格，求得的價(jià)格稱為“收益價(jià)格”
c.收益還原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度
(2)收益還原法的適用范圍
只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。但對(duì)于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)則大多不適用。
收益還原法是具有理論依據(jù)而應(yīng)用面很廣的一種估價(jià)方法，但它也有一個(gè)缺點(diǎn)，就是穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。
第二 收益還原法估價(jià)的程序和方法
(一)估價(jià)程序
1、計(jì)算總收益
2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等
3、計(jì)算土地純收益
4、確定合適的還原率
5、選擇公式求取地價(jià)
(二)計(jì)算方法
1、總收益計(jì)算方法
采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個(gè)條件。
總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮受益的損失。
2、總費(fèi)用計(jì)算方法
(1)單純土地租賃中總費(fèi)用的計(jì)算：包括土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)
(2)房地出租中總費(fèi)用的計(jì)算
包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋折舊費(fèi)，都以年為期計(jì)算。
房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：
a.房屋耐用年限沒有超過土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)–殘值房屋重置價(jià)×(1-殘值率)
年折舊費(fèi)=耐用年限耐用年限
b.房屋耐用年限超過了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為
房屋重置價(jià)
年折舊費(fèi)=房屋可使用年限
(3)土地純收益計(jì)算方法
房地出租中的土地純收益求取：
土地純收益=房地純收益–房屋純收益=總收益-總費(fèi)用-房屋純收益
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率
房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新度=房屋重置價(jià)-房屋總折舊
房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限
(4)還原率的確定
按照評(píng)估對(duì)象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。
從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。
(6)土地價(jià)格確定
土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡�原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價(jià)格計(jì)算公式：
a1
p=—[1-——]
r(1+r)n
p——土地價(jià)格a——土地純收益r——土地還原率n——土地收益年限
該公式也可用以計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格，或者在已知土地價(jià)格時(shí)計(jì)算土地年純收益
第三 收益還原法應(yīng)用
1、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格
(1)基本思路：
第一步：依其他方法求得建筑物的價(jià)格
二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益
第三步：再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格
(2)計(jì)算公式：
土地價(jià)格=[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率
(3)例題解析(詳見輔導(dǎo)教材)
計(jì)算方法——計(jì)算總收益——計(jì)算總費(fèi)用——計(jì)算房屋年純收益——計(jì)算土地年純收益——計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格
2、利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格
基本思路及計(jì)算公式與評(píng)估土地價(jià)格類似
例題解析
3、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
基本思路依然是先計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率的處理有所不同。
例題解析：特別注意在總收益計(jì)算時(shí)，對(duì)押金和保證金運(yùn)用收益的處理
4、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格
(1)承租土地使用權(quán)的概念
(2)采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理
采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高一個(gè)百分點(diǎn)左右。
(3)案例解析
5、實(shí)際計(jì)算中常見錯(cuò)誤
(1)項(xiàng)目和參數(shù)使用錯(cuò)誤，收益或費(fèi)用(出租方為取得收益而支出的費(fèi)用)的項(xiàng)目判斷不準(zhǔn)或錯(cuò)誤
(2)年期計(jì)算錯(cuò)誤，主要錯(cuò)在折舊年限或房屋剩余使用年限
(3)有幾個(gè)還原率時(shí)，還原率采用不準(zhǔn)
(4)計(jì)算錯(cuò)誤，如只算單價(jià)，不算總價(jià)，或相反;未能區(qū)分樓面地價(jià)與地面地價(jià)，建筑面積與土地面積等
土地估價(jià)之收益還原法
收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場(chǎng)價(jià)格。而這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡(jiǎn)單意義就是，投資購(gòu)買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。
基本公式：
土地收益為無限年期
V—土地收益價(jià)格
a—土地純收益(地租)
r—土地還原利率
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