商業(yè)物業(yè)工作計(jì)劃
時(shí)間過(guò)得真快，總在不經(jīng)意間流逝，我們又將續(xù)寫(xiě)新的詩(shī)篇，展開(kāi)新的旅程，讓我們一起來(lái)學(xué)習(xí)寫(xiě)計(jì)劃吧。相信許多人會(huì)覺(jué)得計(jì)劃很難寫(xiě)？以下是小編為大家整理的商業(yè)物業(yè)工作計(jì)劃，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
商業(yè)物業(yè)的概念
商業(yè)物業(yè)是為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)的商業(yè)場(chǎng)所。商業(yè)物業(yè)是生產(chǎn)與消費(fèi)的橋梁和紐帶。
商業(yè)物業(yè)的屬性
經(jīng)營(yíng)性——為業(yè)主直接或間接參與經(jīng)營(yíng)，以贏利為目的公眾性——為公眾服務(wù)，完全或有限向公眾開(kāi)放服務(wù)性——第三產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)的類(lèi)型
辦公物業(yè)——寫(xiě)字樓、商務(wù)樓酒店物業(yè)——客棧、旅館、酒店、度假村
商貿(mào)物業(yè)——商場(chǎng)、購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)、街區(qū)商鋪、會(huì)展娛樂(lè)休閑物業(yè)——社區(qū)會(huì)所、俱樂(lè)部、主題公園、舞廳、歌廳、保齡球館、健身房
商業(yè)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)模式：自建自管、自營(yíng)與專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)相結(jié)合、委托經(jīng)營(yíng)。
按寫(xiě)字樓建筑面積分
小型寫(xiě)字樓：1萬(wàn)平方米以下中型寫(xiě)字樓：1萬(wàn)～3萬(wàn)平方米大型寫(xiě)字樓：3萬(wàn)平方米以上超大型寫(xiě)字樓：10萬(wàn)平方米以上按功能分
單純型寫(xiě)字樓商住型寫(xiě)字樓綜合型寫(xiě)字樓按智能化程度分智能型寫(xiě)字樓（辦公智能化5A:OA/BA/CA/FA/SA）(3A:OA/BA/CA)非智能型寫(xiě)字樓按慣例分
甲級(jí)寫(xiě)字樓乙級(jí)寫(xiě)字樓丙級(jí)寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)租售管理
1、規(guī)劃定位調(diào)研——定位——規(guī)劃
2、租售方案租金測(cè)算（凈租金+物業(yè)費(fèi)）、客戶(hù)選擇
3、促銷(xiāo)活動(dòng)促銷(xiāo)組合：人員推銷(xiāo)、非人員推銷(xiāo)、銷(xiāo)售促進(jìn)（價(jià)格折扣）、營(yíng)業(yè)推廣（招商管理、公關(guān)活動(dòng)）
4、合同管理商場(chǎng)物業(yè)從建筑規(guī)模上劃分：市級(jí)購(gòu)物中心（3—10萬(wàn)）、地區(qū)購(gòu)物中心（1—3萬(wàn)）、居住區(qū)商場(chǎng)（0.3—1萬(wàn)）寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)分類(lèi)
1、寫(xiě)字樓的客戶(hù)公關(guān)活動(dòng)
2、寫(xiě)字樓的社會(huì)公關(guān)活動(dòng)
商場(chǎng)物業(yè)的特點(diǎn)
1、建筑空間大，裝飾設(shè)計(jì)新穎、別致，有特色
2、設(shè)施齊全、先進(jìn)
3、客流量大
商業(yè)物業(yè)招商的特點(diǎn)：
1、目標(biāo)客戶(hù)主次分明
2、租金高低懸殊，租期長(zhǎng)短不一
3、招商時(shí)間長(zhǎng)
4、招商難度大
5、招商技術(shù)要求高招商部門(mén)的組織結(jié)構(gòu)
房屋租賃合同的法律特征：
1、雙務(wù)合同
2、有償合同
3、諾成合同
4、要式合同
5、繼續(xù)性合同
1、業(yè)態(tài)型組織模式
2、片區(qū)型組織模式
3、復(fù)合型組織模式
購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例，零售：餐飲：娛樂(lè)=5:2:3
零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)：超大、超全、超值。
零售商業(yè)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)可分為策略與運(yùn)行管理、現(xiàn)場(chǎng)管理者兩個(gè)層次。
租戶(hù)選擇的因素
1、聲譽(yù)
2、財(cái)務(wù)能力
3、租戶(hù)組合與位置分配
4、租戶(hù)需要的服務(wù)
租金確定于調(diào)整的因素
1、基礎(chǔ)租金（最低租金，每月沒(méi)平方米）
2、百分比租金（營(yíng)業(yè)額的提成，常作為基礎(chǔ)租金的附加部分）
3、代收代繳費(fèi)用和凈租約
4、租金調(diào)整（一般五年調(diào)整一次）
零售物業(yè)的費(fèi)用測(cè)算
1、日常費(fèi)用測(cè)算：公共耗能費(fèi)（約40%）、設(shè)備維修費(fèi)、工資及福利、綠化及保潔費(fèi)、安全服務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)酬金、稅金
2、開(kāi)辦費(fèi)：籌備期人員的工資及獎(jiǎng)金、招聘費(fèi)用、小型工具購(gòu)置費(fèi)、成品保護(hù)費(fèi)、安全服務(wù)費(fèi)用、工服制作費(fèi)、必要的`交通辦公費(fèi)用等。
購(gòu)物中心的分類(lèi)
一、按開(kāi)發(fā)商背景及購(gòu)物中心物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的模式
1、物業(yè)型購(gòu)物中心：物業(yè)型購(gòu)物廣場(chǎng)（5—10萬(wàn)平方米、業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度不夠）、物業(yè)型摩爾購(gòu)物中心Mall（15—30萬(wàn)、業(yè)態(tài)業(yè)種
復(fù)合度高度齊全）
2、百貨公司型購(gòu)物中心（10—15萬(wàn)平方米、業(yè)種齊備，但業(yè)態(tài)復(fù)合度通常不高）
3、連鎖摩爾購(gòu)物中心Mall（自營(yíng)比例高【50%--70%】、業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備）
二、按購(gòu)物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分類(lèi)
1、巨型、超級(jí)購(gòu)物中心（24萬(wàn)平方米以上）
2、大型購(gòu)物中心（12—24萬(wàn)平方米）
3、中型購(gòu)物中心（6—12萬(wàn)平方米）
3、小型購(gòu)物中心（2—6萬(wàn)平方米）
三、按購(gòu)物中心的定位檔次分類(lèi)（中、高、低檔的比例為3:5:2）
1、以高檔商品為主（面積不超過(guò)10萬(wàn)平米）
2、以中高檔商品為主（3:5:2）
3、以中低檔商品為主（低檔品不超過(guò)60%）
購(gòu)物中心的基本功能
1、售賣(mài)功能
2、生活（社區(qū)）功能
商業(yè)街的分類(lèi)
1、中心商業(yè)街（商業(yè)特別發(fā)達(dá)、有較高的社會(huì)知名度、輻射整個(gè)城市）
2、地區(qū)商業(yè)街（總體規(guī)模小，以零售為主、社區(qū)消費(fèi)消費(fèi)場(chǎng)所，不能輻射整個(gè)城市）
3、特色商業(yè)街（以專(zhuān)業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)為特色、具有特定的經(jīng)營(yíng)定位）
評(píng)估選擇招商渠道：
經(jīng)濟(jì)性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、可控性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估
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