項目申請報告
隨著個人的文明素養不斷提升，報告對我們來說并不陌生，報告具有雙向溝通性的特點。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？以下是小編精心整理的項目申請報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
第一部分：項目決策背景及摘要
一、外部環境
1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；
2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。
3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活產品配套、文化園、政府重點工程等；
二、內部因素
1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；
第一部分：寫字樓項目概況
一、宗地位置
宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。
附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。
二、宗地現狀
1、四至范圍；
2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；
4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；
地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；
地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。
三、寫字樓項目周邊的社區配套
（一）周邊3000米范圍內的社區配套
1、交通狀況
�。�1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；
�。�2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；
�。�3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；
2、教育：大中小學及教育質量情況。
3、醫院等級和醫療水平
4、大型購物中心、主要商業和菜市場
5、文化、體育、娛樂設施
6、公園
7、銀行
8、郵局
9、其他
附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。
�。ǘ┳诘刂苓�3000米外但可輻射范圍內主要社區配套的現狀
四、寫字樓項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）
1、治安情況
2、空氣狀況
3、噪聲情況
4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）
5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）
6、周邊景觀
7、風水情況
8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
9、其他
五、寫字樓項目大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）
1、道路現狀及規劃發展
包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。
2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。
六、寫字樓項目規劃控制要點
1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、產品建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積
3、綜合容積率、產品容積率
4、建筑密度
5、控高
6、綠化率
7、其他
七、土地價格
土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
第二部分：法律及政策性風險分析
一、合作方式及條件
1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等
2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。
3、付款進度及與拿地程序的配合
4、其他合作的主要條件
5、與合作方式相關的其它法律規定
二、土地法律性質評估
�。ㄒ唬┈F狀
1、土地所有權歸屬
2、土地使用權歸屬
3、土地的用途
（二）規劃
1、規劃所有權歸屬
2、規劃使用權歸屬
3、規劃的用途
三、取得土地使用權程序評估
1、取得土地使用權的程序
2、取得土地使用權需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用權所需條件
4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）
四、土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）
1、土地性質變更的程序和理由
2、土地性質變更的政策支持或障礙
3、土地性質變更需要的工作日
五、政策性風險評估
城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內產品等。
六、總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。
第三部分：寫字樓項目市場分析
一、區域產品市場成長狀況
1 區域產品市場簡述
1）形成時間
2）各檔次產品區域內分布狀況
3）購買人群變化
2、區域產品市場各項指標成長狀況（近3—5年）
1）開工量/竣工量
2）銷售量/供需比
3）平均售價
3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢
二、區域內供應產品特征
1、各檔次產品供應狀況
2、各檔次產品的集合特征
尤其研究與本案類似檔次物業的特征
1）平均售價
2）開發規模
3）產品形式
4）平均消化率
5）平均容積率
6）物業在區域內分布特征
3、區域內表現最好個案狀況
附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。
4、未來2—3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型
5、分析：本案在區域市場內的機會點
6、結論：
1）區域市場在整體市場的地位及發展態勢
2）本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式
3）本案在區域內開發市場潛力
4）本案在開發中的營銷焦點問題
三、區域市場目標客層研究
1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）
2、結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。
四、目標市場定位及產品定位
1、市場定位
2、目標人群特征/來源區域/行業特點
3、產品建議
第四部分：寫字樓項目規劃設計分析
一、初步規劃設計思路
1、設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。
2、主要產品類型。
3、節能和環保型建筑材料選用的考慮。
4、在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。
5、如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。
二、規劃設計的可行性分析
1、在既定容積率、凈用地面積、產品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和WK所追尋的各種檔次高品質產品的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。
2、容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。
3、土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。
4、周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。
5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。
6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。
7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。
第五部分：寫字樓項目開發
一、土地升值潛力初步評估。
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
二、立即開發與作為土地儲備優缺點分析
三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。
四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。
第六部分：寫字樓項目投資收益分析
一、成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：
項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）
土地成本
前期工程費
基礎設施費
建安工程費
配套費用
開發間接費
直接建造成本小計
營銷費用
管理費用
總 計
二、稅務分析
1、營業稅及附加
2、所得稅
3、土地增值稅
上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。
三、經濟效益分析
1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等
2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：
經濟指標 單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）
銷售收入
直接成本
總投資
毛利率
稅前利潤
稅后利潤
銷售凈利率
投資回報率
3、項目開發各期的利潤體現
經濟指標 2001年 ··· 20××年 合 計
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結算面積（m2）
單位利潤（元/m2）
利潤（萬元）
4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。
�。�1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：
經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120%
總投資
毛利率
稅前利潤
稅后凈利
銷售凈利率
總投資回報率
（2）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：
經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120%
營業額
毛利率
稅前利潤
稅后凈利
銷售凈利率
總投資回報率
�。�3）容積率變動各項指標的變化
主要指標：容積率1、容積率2、容積率3、容積率4、容積率5
多高層比
營業額
總投資
毛利率
稅后利潤
稅后凈利率
總投資回報率
四、項目資金預測
1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。
2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。
3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。
4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額
第七部分：寫字樓項目管理資源配置
五、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。
六、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。
七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。
第八部分：寫字樓項目綜合分析與建議
一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。
二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。
三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。
四、結論和建議
附件：
1、有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。
2、按照WK集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程
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