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存量房房產(chǎn)稅
存量房房產(chǎn)稅采取的是普遍征收原則，目的是為了提高閑置住房的出租率。
什么是存量房?存量房也要交房產(chǎn)稅嗎?
存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，也就是說(shuō)已經(jīng)在相關(guān)部門進(jìn)行了登記的房屋，只要是尚未居住的都可以統(tǒng)稱為存量房，也有是庫(kù)存待售的。可以比較的是，與存量房相對(duì)的是增量房，增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，也就是正在市場(chǎng)上剛剛開發(fā)出來(lái)的新房。存量房一般是指未居住過(guò)的二手房，主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋(未居住過(guò)的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過(guò)的住宅或非住宅。在我國(guó)，這些存量房在不同的所有者手中有很多是用于投資用途，而非自己居住，很多投資房產(chǎn)的投資者手中存有多處房產(chǎn)，以待其價(jià)格適合是出售，加上我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于火爆狀態(tài)，很多房地產(chǎn)開發(fā)商手中也有很多存量房，所以使得存量房的數(shù)量比較大，二手房市場(chǎng)因?yàn)橹薪榈葯C(jī)構(gòu)的存在而逐漸變得更為活躍。
存量房因?yàn)闆](méi)有使用，處于未活躍情況所以我國(guó)尚未進(jìn)行征收房產(chǎn)稅。當(dāng)然，如果出現(xiàn)可存量房的買賣就要按照相應(yīng)的程序進(jìn)行交稅了，當(dāng)買賣雙方當(dāng)事人簽訂買賣合同后，在合同生效后的30日內(nèi)需要向房屋所在地的房產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記，這時(shí)就產(chǎn)生了存量房房產(chǎn)稅，按照相應(yīng)的比例繳納即可。
房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。
房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：
(1)以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*(1-10%或30%)*稅率(1.2%)
(2)以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*稅率(12%)
征收房產(chǎn)稅無(wú)法對(duì)存量房產(chǎn)生調(diào)控作用
隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，征收房產(chǎn)稅呼之欲出。征收房產(chǎn)稅一定程度上打擊投資性炒房。征收房產(chǎn)稅能否對(duì)存量房調(diào)控作用呢?在電子科技大學(xué)2012年第二期EMBA學(xué)位開學(xué)典禮上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌表示，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅是在過(guò)戶時(shí)進(jìn)行征稅，只能對(duì)增量房進(jìn)行調(diào)整，無(wú)法對(duì)存量房產(chǎn)生作用。
余斌在回答現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)時(shí)表示，“讓房屋回歸住宅的本質(zhì)是政府不可推卸的責(zé)任，而限購(gòu)是目前最好的調(diào)控方法。”在多數(shù)大中城市執(zhí)行限購(gòu)政策的同時(shí)，上海、重慶也在進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，“盡管目前有些進(jìn)展，但不能給以過(guò)高的評(píng)價(jià)。”
他認(rèn)為，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅是在過(guò)戶時(shí)進(jìn)行征稅，只能對(duì)增量房進(jìn)行調(diào)整，無(wú)法對(duì)存量房產(chǎn)生作用。如果借鑒國(guó)外對(duì)炒作房地產(chǎn)征收高額所得稅，又容易催生陰陽(yáng)合同。“在反復(fù)比較后，中國(guó)能夠行之有效地打擊房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求的方法只有進(jìn)行限購(gòu)。在沒(méi)有找到比限購(gòu)更有效的政策前，都不會(huì)放松。”
6月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖。余斌認(rèn)為，貸款利率下調(diào)，在降低購(gòu)房成本的同時(shí)，也在一定程度上改變了對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，導(dǎo)致北京等部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)隨著成交量的增加而回升。但他同時(shí)對(duì)待售房面積不足的問(wèn)題表示了擔(dān)憂，房屋后續(xù)供應(yīng)量將有所下降，因此房?jī)r(jià)反彈的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
“對(duì)房地產(chǎn)過(guò)于樂(lè)觀和過(guò)于悲觀都不正確。”余斌從兩個(gè)方面進(jìn)行了說(shuō)明。一方面，中國(guó)正處在加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化的時(shí)期，而可開發(fā)的土地資源有限，從供給和需求來(lái)講，房地產(chǎn)仍然有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。但另一方面，日本房地產(chǎn)泡沫崩潰，導(dǎo)致連續(xù)20年經(jīng)濟(jì)低迷的前車之鑒，讓政府決心遏制房地產(chǎn)泡沫，因此寄希望于房地產(chǎn)政策調(diào)整是不現(xiàn)實(shí)的。
無(wú)論是征收房產(chǎn)稅，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。國(guó)家的初衷就是想引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、平穩(wěn)的發(fā)展，讓更多百姓大眾不再為高房?jī)r(jià)而沒(méi)有住房而煩惱。
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