房地產(chǎn)估價師考試知識點：成本法

時間：2024-09-22 22:56:02 房產(chǎn)估價師我要投稿

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2017房地產(chǎn)估價師考試知識點：成本法

　　成本法是房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》科目的重要知識點，下面小編為大家整理了關(guān)于成本法的知識，一起來看看吧：

2017房地產(chǎn)估價師考試知識點：成本法

　　成本法：

　　1.成本法適用的估價對象：

　　①新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價;

　　②由于很少發(fā)生交易而限制了市場法的運用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或者沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)以及單純的建筑物或者其裝飾、裝修部分，通常也是采用成本法估價;

　　③在房地產(chǎn)保險及其他房地產(chǎn)損害賠償中、房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價的，通常只好采用成本法估價;

　　④成本法一般適用于評估那些可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值。

　　2. 成本法的注意事項：

　　(1)采用客觀成本而不是實際成本。

　　(2)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。

　　(3)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等分析進(jìn)行調(diào)整。

　　成本法需要注意以下幾個問題

　　1)成本法中開發(fā)成本可劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。主要包括：①勘察設(shè)計和前期工程費;②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費;③商品房建筑安裝工程費;④公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費;⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開發(fā)成本，哪幾項歸建筑物建造成本。

　　需要明確的是：上述成本組成內(nèi)容中，①項一般情況下歸屬于土地開發(fā)成本，②項如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎(chǔ)設(shè)施費，則部分屬于土地開發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，②、③、④項是建筑物建造成本，⑤項應(yīng)更多可歸于建筑物建造成本中。

　　2)紅線內(nèi)市政費用應(yīng)包括在建造成本中。

　　3)要記住不可預(yù)見費用的含義及具體包括內(nèi)容。

　　4)勘察設(shè)計、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、不可預(yù)見費、紅線內(nèi)市政費，一般應(yīng)包含在土地開發(fā)成本中并參與計息。

　　5)成本法利息的計算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與場地拆遷費用是作為土地開發(fā)成本費用的。

　　6)對自用房地產(chǎn)用成本法估價中，要計算銷售費稅。

　　7)成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計銷售費用和銷售稅費”，比如有預(yù)售時就有銷售費用。

　　8)房地產(chǎn)重新購建價格包含銷售稅費和利潤。

　　9)要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話。在房地產(chǎn)開發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價格的組成部分，換句話說，是要計入“成本”的。

　　10)功能過剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟(jì)折舊中由于外部的改善帶來的價值提升，是屬于是房地產(chǎn)價值的升值。

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